Исследование Домклик: что изменилось на рынке недвижимости в августе 2022 года

Аналитики сервиса Домклик от Сбера в своем регулярном отчёте провели анализ изменений, которые произошли на рынке недвижимости в августе 2022 года.

Рассмотрены ключевые характеристики рынка, такие как спрос на ипотеку, востребованность льготных программ и различных типов недвижимости, стоимость квадратного метра и величина скидки, которую в среднем получает покупатель при оформлении сделки.

Спрос на ипотеку в августе 2022 года

Рис. 1. Топ-10 регионов РФ по количеству ипотечных сделок в августе 2022 года (все продукты). Белым показано количество сделок. Прирост количества сделок по отношению к июлю 2022 года показан зелёным.

Восстановление рынка вторичной недвижимости продолжается, однако темп прироста количества сделок начал снижаться. Если в июле значение прироста общего количества сделок по всем регионам РФ по сравнению с предыдущим месяцем составляло 58%, то в августе — 44%.

Наибольший прирост фиксируется преимущественно в небольших регионах, таких как Магаданская область (103,8%), Ивановская область (88,1%), Республика Хакасия (75,4%), Кабардино-Балкарская Республика (73,4%), Читинская область (72,1%). В Москве зафиксирован наименьший прирост ипотечных сделок (30,1%) среди топ-10 крупнейших регионов.

За прошедший месяц список регионов, лидирующих по количеству выдач, изменился незначительно. Как и в июле, лидерами являются Москва (4,8 тыс. выданных ипотечных кредитов), Московская область (4,7 тыс.) и Санкт-Петербург (3,3 тыс.). Однако разрыв между Москвой и Московской областью сократился: в июле он составлял порядка 500 сделок (14% от общего количества сделок по Москве), в августе — уже около 130 сделок (3%).

Соотношение сделок на первичном и вторичном рынке

Рис. 2. Распределение ипотечных сделок по типу недвижимости для топ-10 регионов по количеству ипотечных сделок. Регионы отсортированы по убыванию доли сделок на первичном рынке.

Анализ сделок за август показывает, что вторичная недвижимость, несмотря на развитие льготных программ, востребована в большей степени, чем первичное жильё. Доля сделок на вторичном рынке в РФ составляет 73,3%, на первичном — 19,6%. При этом распределение по типам недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге отличается от других крупных регионов: доля ипотечных сделок по приобретению квартир на вторичном рынке ниже, чем в других регионах (порядка 50%).

Мария Ромчанова, руководитель аналитического центра сервиса Домклик:

«Привычные значения ипотечных ставок привели к тому, что темп роста вторичного рынка на сегодняшний день опережает темпы роста первичного. По данным за август, в среднем по России доля сделок по продаже вторичной недвижимости составляет около 73%, в то время как на первичном — около 20%. Возможное снижение ключевой ставки на ближайшем заседании Центрального банка (16 сентября — прим. ред.) еще больше увеличит спрос на вторичное жилье и может вызвать более значительный рост цен на вторичном рынке, а также дальнейшее уменьшение величины торга».

Повышенная популярность первичного жилья в Москве и Санкт-Петербурге может объясняться большей осведомлённостью населения о льготных программах и более широким распространением скидок от застройщиков.

Востребованность льготных ипотечных программ

Рис. 3. Процент сделок по льготным программам для топ-10 регионов (суммарная доля показана красным). Господдержка (процент сделок показан голубым), семейная ипотека (обозначен зелёным), IT-ипотека (обозначен фиолетовым). Данные отсортированы по суммарной доле сделок по указанным льготным программам.

Анализ ипотечных сделок за август показал, что льготные программы (господдержка, семейная ипотека, IT-ипотека) по-прежнему высоко востребованы. Среднероссийская доля сделок на льготных условиях составила 25,5% (в июле — 26,3%). Максимальные значения доли льготной ипотеки, как и в прошлом месяце, достигнуты в крупнейших регионах страны — Санкт-Петербурге (48,5%), Москве (40,9%) и Краснодарском крае (39%).

Программа «Господдержка» по-прежнему доминирует среди льготных программ. За последний месяц доля сделок по ней изменилась незначительно и остаётся достаточно высокой. В августе процент сделок по программе в целом по России составил 17,3% (в июле — 16,9%). В лидерах — Санкт-Петербург (33%) и Москва (29,8%).

Распределение по регионам сделок, заключённых по программе «Семейная ипотека», за месяц существенно не поменялось, однако доля сделок по программе по отношению к общему количеству ипотечных сделок уменьшилась и составила 7,6% (в июле — 8,7%). Лидирует Санкт-Петербург с долей сделок 14,3%.

Доля сделок по программе IT-ипотеки в общем количестве сделок по стране в августе составила 0,5% (в июле — 0,7%).

Стоимость квадратного метра на вторичном рынке

Рис. 4. Вторичный рынок. Средняя стоимость квадратного метра по ипотечным сделкам (обозначена голубым столбцом) и по соответствующим объявлениям на момент начала сделки (обозначена зелёным). Изменение стоимости квадратного метра по отношению к стоимости в июле 2022 года обозначено цифрами над столбцами (положительное изменение — зелёным, отрицательное — красным).

Согласно данным о заключённых сделках, цена вторичной недвижимости в России продолжает расти: среднее взвешенное значение прироста стоимости квадратного метра по всем регионам РФ в августе составило 3,6% (в июле — 3,5%). В качестве веса региона было принято количество ипотечных сделок за месяц. Наибольший прирост стоимости квадратного метра зафиксирован в Республике Алтай, Севастополе, Карачаево-Черкесской Республике. Сильнее всего стоимость снизилась в Чукотском и Ненецком автономных округах, а также в Чеченской Республике.

Среди регионов, лидирующих по количеству выданных ипотек, наиболее значительно цены выросли в Свердловской области (+17%), республиках Татарстан (+6%) и Башкортостан (+4,4%). В Москве цены незначительно снизились (-0,5%).

Какую скидку получает покупатель в процессе сделки

Величина скидки рассчитывалась как разница между стоимостью объекта недвижимости, на который оформляется ипотека, и стоимостью, указанной в соответствующем объявлении, по формуле:

• Стоимость ОН_сделка — стоимость квартиры на момент заключения сделки
• Стоимость ОН_оффер — стоимость квартиры в объявлении

Полученное значение усреднялось по всем проданным вторичным квартирам в соответствующем регионе. Параметр отражает, насколько продавцы в среднем снижают стоимость при заключении сделки, то есть насколько они готовы идти на уступки. Чем больше значение данного параметра, тем больше выгода покупателя.

Рис. 5. Разница в стоимости вторичной квартиры по сделкам и по соответствующему объявлению для топ-10 регионов по количеству ипотечных сделок. Приведены данные за июль (обозначено голубым) и август (обозначено синим). Данные отсортированы по величине изменения стоимости в августе 2022 года.

Наибольшие скидки по РФ зафиксированы в республиках Северная Осетия — Алания (5,7%), Адыгея (4,4%) и Дагестан (4,4%).

Среди лидирующих по количеству выдач регионов наибольшие скидки предлагаются продавцами вторичной недвижимости из Республики Башкортостан (2,3%), Краснодарского края (2,2%) и Республики Татарстан (2%). В меньшей степени на уступки идут продавцы в Челябинской области (0,4%), Красноярском крае (0,7%) и Свердловской области (0,9%).

В целом, если в июле покупатель в процессе сделки в среднем мог выиграть 1,6%, то в августе — 2,3%. Это означает, что продавцы чувствуют себя менее уверенно и чаще идут на уступки.

Подобрать недвижимость и подать заявку на ипотеку можно онлайн на Домклик.