Совкомбанк провел исследование динамики изменения цен на рынке жилья и спроса на ипотечное кредитование и рассчитал показатели доступности приобретения жилья по ипотечному кредиту в разных регионах страны.

Обзор ситуации на рынке ипотечного кредитования

Снижение в течение 2020 года процентных ставок до исторических минимумов резко увеличило спрос на ипотеку как в новостройках, так на вторичном рынке. Рефинансирование также находилось на высоком уровне – на него пришлось около 15% выданных кредитов.

На первичном рынке в первом полугодии 2021 года высокий спрос поддерживался за счет действия льготной программы кредитования со ставкой 6,5% - при этом фактически банки предлагали еще более низкие ставки. Для жилья на вторичном рынке ипотечные ставки были низкими благодаря мягкой денежно-кредитной политике. В начале второго квартала спрос на ипотеку подстегивало ожидание роста ипотечных ставок из-за ограничения условий по программе льготного кредитования на рынке новостроек и повышения ключевой ставки ЦБ. Объем выданных ипотечных кредитов в первом полугодии 2021 г. вырос в 1,7 раза по сравнению с аналогичным периодом 2020 г., и в 2,1 раза –в сравнении с первым полугодием 2019 г. Выдачи только за 1ое полугодие 2021 года сопоставимы с выдачами ипотеки за весь 2019 год.

Динамика цен на рынке недвижимости в 2021 г.

По данным Росстата, в 2021 году рост цен на рынке недвижимости продолжился почти во всех регионах России как на первичном, так и на вторичном рынке. В среднем с начала года цены выросли на 13% на первичном рынке, на 8% – на вторичном.

Рост цен на недвижимость привел к увеличению средней суммы и срока кредита. При более низких процентных ставках снижается сумма процентов, что ведет к сокращению ежемесячного платежа, и заемщик получает возможность взять кредит на большую сумму. Увеличение срока кредита позволяет снизить размер ежемесячного платежа, что актуально в условиях роста цен на недвижимость.

Доступность покупки жилья с использованием ипотеки

Одним из важных показателей ситуации на рынке жилья является доступность покупки недвижимости с использованием средств ипотечного кредита. Для расчета показателя используется 3 индикатора:

• цена недвижимости - средняя цена 1 кв. м жилья на первичном или вторичном рынке по данным Росстата (среднее значение для всех типов жилья).
• средняя зарплата по региону - данные Росстата о средней начисленной заработной платы в регионе. Используется среднее значение за 4 последние квартала.
• процентная ставка по ипотеке - средневзвешенная ставка по выданным ипотечным кредитам по данным ЦБ РФ в соответствующем сегменте: новостроек или недвижимости на вторичном рынке.

В качестве коэффициента доступности покупки жилья в ипотеку используется расчетная площадь квартиры, которую может приобрести домохозяйство, состоящее из двух человек, работающих по найму и получающих среднюю для региона зарплату. Предполагается, что половина общего дохода расходуется на платеж по ипотечному кредиту. Рассматривается ипотечный кредит с первоначальным взносом 20%, выданный на срок 20 лет.

Производится расчет площади жилья, которое может позволить себе домохозяйство при перечисленных выше предпосылках, для чего:

• Рассчитывается ежемесячный платеж по ипотеке, соответствующей покупке 1 кв. м жилья (в предположении о наличии суммы, необходимой для внесения первоначального взноса в размере 20% стоимости жилья)
• Зарплата, которую получает один человек, делится на значение, полученное в предыдущем пункте. Получается площадь жилья, которое домохозяйство может приобрести в ипотеку, расходуя на ежемесячный платеж половину совокупного дохода.

Соответственно, чем больше расчетная площадь жилья, которое может позволить себе такое домохозяйство при названных выше условиях, тем более доступной считается покупка жилья с использованием средств ипотечного кредита

Расчет коэффициента доступности покупки жилья в ипотеку в Москве

Таким образом, за год доступность покупки жилья в ипотеку на первичном и вторичном рынках Москвы снизилась примерно на 10%.

Расчет коэффициента доступности покупки жилья на первичном рынке в регионах РФ (топ-20 по численности населения)

В большинстве крупнейших регионов доступность покупки жилья на первичном рынке в ипотеку во втором квартале 2021 года снизилась в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Самое большое падение наблюдается в Краснодарском крае (на 20%), Пермском крае (на 18%) и Московской области (на 15%).

Расчет коэффициента доступности покупки жилья на вторичном рынке в регионах РФ (топ-20 по численности населения)

На вторичном рынке жилья доступность покупки жилья в ипотеку хоть и незначительно, но выросла во многих крупнейших регионах страны (во втором квартале 2021 г. в сравнении с таким же периодом 2020 г.). Наиболее заметное снижение доступности жилья в ипотеку во втором квартале 2021 г. произошло в Краснодарском крае и Нижегородской области (на 11%), в Кемеровской области (на 10%).

Прогноз до конца 2021 года

Согласно расчетам по данным Росстата и ЦБ РФ, доступность покупки жилья в ипотеку (с точки зрения соотношения между ежемесячным платежом по ипотеке и зарплатой) была максимальной во втором квартале 2020 года, когда ставки по ипотеке резко снизились, а цены на недвижимость еще не успели значительно вырасти. Во втором квартале 2021 г. доступность покупки жилья в ипотеку снизилась по сравнению с 2020 годом, но все еще оставалась выше чем в 2018-2019 гг. Этому способствовали более низкие процентные ставки и рост зарплат, о котором сообщают данные Росстата.

Рост ставок, ожидаемый во втором полугодии 2021 года, уменьшит доступность ипотеки, но, по прогнозу, на вторичном рынке она все равно будет выше, чем до 2020 г. Соотношение между средним ежемесячным платежом по ипотеке и средней зарплатой останется выше показателей 2018-2019 гг. Часть покупателей, которым не доступна льготная ипотека, сможет переключить внимание с первичного рынка на вторичный, поэтому снижения цен на вторичном рынке в условиях достаточно ограниченного предложения ожидать не приходится.

На первичном рынке продолжат действовать льготные программы с государственной поддержкой: льготная ипотека и ипотека для семей с детьми. Базовые (не субсидируемые) ипотечные ставки в сегменте новостроек, вероятнее всего, сравняются со ставками на вторичном рынке. Тогда индикаторы доступности ипотечного кредитования для таких покупателей окажутся на низком уровне и приблизятся к показателям 2016 г.

Однако спрос на рынке в целом не сможет значительно упасть за счет действия льготных программ ипотечного кредитования. Кроме того, многие банки предлагают сниженные процентные ставки для жилых проектов, которые получают в них проектное финансирование. Поэтому ожидать заметного снижения цен на новостройки не стоит – в лучшем случае застройщики будут предлагать рассрочку или ипотеку со сниженной процентной ставкой, и, возможно, умеренные скидки в конце года.

Таким образом, во втором полугодии 2021 г. очерчиваются следующие тенденции на рынке ипотечного кредитования:

• рост средних процентных ставок по ипотеке до 9-9.5% к концу года (на вторичном рынке и сегменте новостроек без государственных субсидий);
• снижение спроса на ипотеку и на недвижимость по сравнению с первым полугодием 2021 года;
• замедление роста цен на недвижимость, потенциальное смещение интереса в сторону вторичного рынка, возможны незначительные скидки на отдельные новостройки в рамках предновогодних акций.

Дополнительным фактором сдерживания роста цен и их стабилизации мог бы стать рост предложения. Он возможен в ближайшие годы при выходе новых проектов на рынке новостроек и росте предложения квартир со стороны инвесторов, приобретавших жилье в прошлом году и ранее по более низким ценам с целью последующей перепродажи.