За последние пять лет удвоилось количество малогабаритных квартир. Стандарт комплексного развития территорий включает планировочные решения

За последние пять лет количество малогабаритных квартир в российских городах удвоилось. Жилье в новостройках уже уступает по размеру хрущевкам, где средняя площадь однушек составляет около 35 кв. м. Сейчас на рынке 6,5% предложений — до 30 кв. м, около 1% — 20 кв. м и меньше, а в Москве появились даже 11-метровые студии. Об этом свидетельствуют данные аналитического центра «Мир квартир», с материалами ознакомились «Известия». Статистику подтверждают и эксперты. Они говорят, что количество малогабаритных квартир будет и дальше расти, тем более что законодательно девелоперов не ограничивают в адаптации предложения под скромные возможности покупателей.

Мелко, да метко

В российских городах за последние пять лет удвоилось количество квартир общей площадью менее 30 кв. м. Если в 2014 году на рынке предлагалось 122,6 тыс. кв. м такого жилья, то сейчас — 246,9 тыс. В настоящий момент в новостройках 0,7% студий имеют площадь 10–20 кв. м, а 6,5% — 20–30 кв. м, а на вторичном рынке — 1,9% и 6,8% соответственно. Об этом свидетельствуют данные аналитического центра «Мир квартир», с которыми ознакомились «Известия».

По информации управляющего директора «Авито Недвижимость» Ивана Дубровина, за год средняя площадь студий в новостройках по стране уменьшилась на 7%.

В Москве в новостройках массового сегмента сегодня 0,8% квартир имеют площадь до 20 кв. м, а 5% — до 30 кв. м, сообщили «Известиям» в риэлторской компании «Метриум». В целом объём предложения малогабаритного жилья в столице (площадью 16–28 кв. м) за последние два года увеличился с 8% до 12%, отметил руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

С каждым годом «мини-квартиры» становятся всё компактнее, подчеркнула управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Если еще в 2012 году лидером среди малогабаритного жилья в новостройках столицы была студия размером 29,5 кв. м, то в III квартале 2019-го в продажу вышли лоты общей площадью 11,1 кв. м и 11,6 кв. м, рассказала она. По данным компании, за семь лет теснее стало и в других типах квартир в новостройках. В частности, минимальный размер однушек сократился с 33,4 кв. м до 29,4 кв. м, двушек — с 51,7 кв. м до 43,6 кв. м, трешек — с 73,2 кв. м до 62,6 кв. м.

При отсутствии роста реальных доходов населения небольшие квартиры-студии пользуются особым спросом, пояснил коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков. При этом по санитарным нормам минимальная жилая площадь на человека составляет 6 кв. м, поэтому закон при продаже небольших квартир не нарушается, отметила руководитель департамента контроля качества национальной юридической службы «Амулекс» Нурида Ибрагимова.

В первую очередь малогабаритные квартиры привлекают покупателей своей низкой ценой в сравнении с обычными. Но, по информации «Авито Недвижимость», на самом деле средняя стоимость 1 кв. м такого жилья выше — на 7–10%. Например, в Москве квартиры площадью до 20 кв. м в массовом сегменте предлагают в среднем за 234,5 тыс. рублей за 1 кв. м (по данным «Метриума»). Цена же квадратного метра обычного жилья в новостройках составляет чуть больше 221 тыс. рублей (по информации «Мира квартир»), а на вторичном рынке — около 177 тыс. рублей (по данным ИРН).

Переплюнули хрущевки

Длительное проживание в малогабаритке, особенно площадью около 11 кв. м, может привести к депрессивному состоянию, поэтому такие квартиры лучше использовать только как временный вариант, отмечает психолог Татьяна Балашова. Того же мнения придерживаются опрошенные «Известиями» девелоперы.

По мнению управляющего партнера девелоперской компании «ВекторСтройФинанс» Андрея Колочинского, жизнь на ограниченной площади делает человека раздражительным и агрессивным.

— Студия 11 кв. м — это жесткий компромиссный вариант. Она может подойти, например, молодому человеку, который большую часть времени находится на работе, — считает Игорь Сибренков.

Он уверен, что оптимальная площадь студии для комфортного проживания начинается от 18 кв. м, поскольку в такой квартире можно сделать планировку с кухней-гостиной и прихожей. Также эксперт подчеркнул, что в ЖК должны быть представлены разные виды квартир, а студий площадью 16–30 кв. м может быть не более 15–20% от общего объема жилья в доме.

Современные малогабаритные квартиры значительно уступают по площади хрущевкам, которые сейчас активно сносят в столице по программе реновации. По словам старшего научного сотрудника Музея Москвы Дениса Ромодина, средняя жилая площадь однушек в хрущёвках составляет 30,08 кв. м, а с учетом санузла и балкона — примерно 35 кв. м. При этом, когда начиналась программа реновации, неоднократно отмечалось, что планировка квартир с кухнями по 5 кв. м «морально устарела», напомнил он. По данным «Миэль-Сеть офисов недвижимости», в настоящий момент средняя стоимость на 1 кв. м в столичных хрущевках составляет 120–135 тыс. рублей.

По прогнозам экспертов, количество малогабаритного жилья в новостройках будет увеличиваться. По мнению Андрея Колочинского, в основном такие квартиры будут появляться в проектах точечной застройки, а также в ЖК рядом с метро и транспортно-пересадочными узлами.

Население массово мигрирует в крупные города, создавая спрос на жилье, а доходы растут медленнее цен на квартиры. При этом законодательно девелоперов не ограничивают в адаптации предложения под скромные возможности покупателей, пояснила Мария Литинецкая.

Но это не значит, что нужно «строить и продавать людям шестиметровые конуры», считает член комитета по транспорту и строительству Госдумы Дмитрий Ионин. Он полагает, что стоит внести изменения в нормативы о минимальной площади жилого помещения.

По мнению депутата Госдумы Александра Якубовского, вопрос ограничения минимального количества квадратных метров жилья на продажу не должен решаться законодательно.

— Наша задача — путем реализации нацпроектов, совершенствования мер поддержки молодых семей стимулировать людей к покупке квартир больших площадей. Тогда этот вопрос будет снят, — сказал он.

Действительно, в отдельных проектах ЖК сегодня встречаются квартиры минимальной площади — таких в Москве менее 1%, рассказали «Известиям» в Минстрое. Однако тенденция российских девелоперов — создание качественного, просторного и удобного жилья, добавили в ведомстве. Министерство совместно с ДОМ.РФ разработало Стандарт комплексного развития территорий, включающий и готовые решения по планировке квартир.

Как ранее писали «Известия», цены на жилье в новостройках растут, но параллельно снижаются ипотечные ставки. В августе впервые в этом году они упали ниже 10%. По прогнозам аналитического центра ДОМ.РФ, во второй половине 2020 года ставки впервые в истории уменьшатся до 8,7%.