На 1 марта 2019 г. общий ипотечный портфель российских банков составил 6,6 трлн руб., а годовой прирост — более 25%, согласно статистике Банка России. При этом она не учитывает секьюритизированный портфель ипотечных агентов — около 295 млрд руб. На фоне такого бурного роста аналитики стали рассуждать, что ипотечный рынок показывает признаки перегрева, применяя словосочетание «ипотечный пузырь», т. е. относя понятие «пузырь» к инструменту финансирования жилой недвижимости, а не к самому рынку жилья. Источником этой перевернутой логики стала аналогия с ипотечным кризисом в США в 2007–2009 гг.: родился миф, будто рост объемов ипотеки сам по себе может спровоцировать экономический кризис.
Рынок жилой недвижимости подвержен периодам роста и спада. Явление «жилищный пузырь» (housing bubble) характеризуется двумя фазами — стремительного роста цен на жилье, а затем резкого и даже катастрофического их падения. Рост, как правило, вызван спекулятивными действиями участников рынка. Примеры жилищных пузырей можно найти во многих странах, например, в Великобритании (рост в 1970–1973 гг. на 67%, падение в 1973–1977 гг. на 36%), в США (рост в 2000–2006 гг. на 93%, падение в 2006-2011 гг. на 40%), в Испании (рост в 1999–2007 гг. на 139%, падение в 2007–2014 гг. на 46%) и в других странах Европы, где в 2007–2008 гг. вслед за лопнувшим пузырем в США произошло резкое снижение цен на жилую недвижимость.
Большинство экономистов сходятся в том, что пузыри — это результат спекуляций. Если сегодняшние цены кроме фундаментальных факторов учитывают веру участников рынка в более высокие цены при продаже, то, скорее всего, цены «надутые» и на рынке формируется пузырь. Исходя из этого, жилищный пузырь можно идентифицировать по косвенным поведенческим признакам участников рынка (покупателей, продавцов, агентств недвижимости, строительных компаний). Например, резкий рост цен на недвижимость, подогреваемый в СМИ, истории людей, сделавших состояние на недвижимости, растущий интерес к ней как к инструменту обогащения.
В этом процессе ипотечное кредитование играет стимулирующую роль. Поэтому ослабление стандартов кредитования банками на фоне растущих цен будет способствовать надуванию пузыря. Это заключается не только в более либеральных требованиях к кредитоспособности заемщиков и первоначальному взносу. Это также рост процентных обязательств заемщиков в составе платежей по кредиту, рост доли сделок с жильем в инвестиционных целях, а также сделок рефинансирования с увеличением суммы кредита для получения наличных.
На здоровом рынке цены определяются фундаментальными экономическими факторами — избыток/дефицит предложения жилья, демографическая ситуация, реальные доходы населения и потребность в качественном жилье.
В нашей стране низкий уровень обеспеченности жильем в расчете на одного человека (чуть больше 25 кв. м в среднем по стране) в совокупности с изношенностью жилого фонда, инженерной и социальной инфраструктуры создают долгосрочную потребность граждан в улучшении жилищных условий, что в сочетании с платежеспособностью будет определять цены на жилье на многие годы вперед.
Прямых или косвенных признаков пузыря на нашем рынке недвижимости не наблюдается. Цены на жилье в значительной мере определяются платежеспособностью населения, реальными располагаемыми доходами:
Сейчас цены ниже докризисных, снижались они с отставанием после некоторого падения реальных доходов в 2014–2017 гг. (индекс меньше 1). В то же время жилье стало более доступным с 2011 г., о чем свидетельствует отношение средней стоимости жилья на одного человека к средним реальным доходам на душу населения:
Вместе со значительным снижением ставок по кредитам в 2017–2018 гг. этот фактор и привел к столь быстрому росту ипотеки, который стали называть ипотечным пузырем.
Однако для российского ипотечного кредитования не характерны те черты, которые привели к кризису в США. Почти все кредиты выдаются на покупку жилья с целью проживания, нет так называемых токсичных продуктов (с растущим или шаровым платежом, негативной амортизацией и т. п.), почти нет кредитов с плавающей ставкой. Высокий уровень дефолтов в 2008–2009 гг. и спад цен на рынке жилья заставили банки пересмотреть требования к первоначальному взносу. У большинства он теперь составляет не менее 20%, используются жесткие ограничения по ликвидности залога, проводятся тщательные процедуры андеррайтинга.
Вместе с этим конкуренция предложений по ставкам для первоклассного заемщика становится все более острой. В этой конкуренции выигрывают несколько крупнейших госбанков с более дешевой базой фондирования, что в итоге приводит к продолжению сужения чистой банковской маржи в ипотечных продуктах. Не имея необходимого набора длинных долговых инструментов, банки продолжают удерживать длинные процентные риски ипотеки. Эти риски не покрываются капиталом и требуют создания условий и инструментов для управления. Готовый путь к решению — секьюритизация ипотеки, позволяющая передать процентный риск ипотеки на рынок капитала, а также исключить премию за этот риск в банковском ценообразовании ипотечных кредитов. Кроме этого при достаточной ликвидности рынка ипотечных ценных бумаг, если его объемы будут сопоставимы с объемами первичной ипотеки на балансах банков, ставки для заемщиков, по оценкам, могли бы быть на 1–1,5 процентного пункта ниже текущих. Развитый рынок ипотечных ценных бумаг мог бы сделать финансирование жилой недвижимости значительно более эффективным и масштабным, чем это возможно в пределах банковской системы.
Мнения экспертов банков, финансовых и инвестиционных компаний, представленные в этой рубрике, могут не совпадать с мнением редакции и не являются офертой или рекомендацией к покупке или продаже каких-либо активов.
Андрей Камышев, директор ценового центра «ДОМ.РФ»
5433+7 (495) 775-47-40
