Комментарий Директора филиала в Санкт-Петербурге И.В Борисова для газеты "Коммерсантъ"

Жилищное кредитование

Рост ипотечного кредитования в Петербурге в 2018 году был самым большим за последние годы и составил около 55% по отношению к предыдущему году. Не обошел этот тренд и сектор премиальной недвижимости. Если еще пару лет назад ипотека при сделках более 20 млн рублей встречалась крайне редко и носила скорее технический характер, то в 2018 году уже около 20% сделок в сегменте от 20 до 100 млн рублей проходило с применением дофинансирования посредством ипотечных кредитов.

Как говорят в ООО "Первое ипотечное агентство", несмотря на нестабильную динамику в целом по году, 2018-й можно назвать рекордным по результатам выдачи ипотеки. Важно отметить достижение рекордно низких ипотечных ставок в августе — сентябре 2018 года. По данным Центрального банка РФ, за 2018 год объем выданной ипотеки превысил результаты прошлого года на 55% в Санкт-Петербурге. В целом по стране объем выдачи превышает прошлогодние показатели на 49%.

Игорь Борисов, директор филиала СДМ-банка в Санкт-Петербурге, говорит: "Снижение процентной ставки, стабилизация цен на недвижимость, с одной стороны, и предчувствия рисков в политической и финансовой сферах, с другой, подтолкнули многих людей к покупке недвижимости в 2018 году. Но уже к концу года ситуация резко изменилась и ставка поползла вверх до уровня 10-10,5%, что отразилось на динамике выдачи ипотеки".

Директор филиала Уральского банка реконструкции и развития (УБРиР) в Санкт-Петербурге Александр Казанский полагает, что небольшие увеличения ключевой ставки Центробанка в сентябре и декабре не повлияли на выдачи кредитов. "Ипотечные ставки в течение осени подросли не намного, и в перспективе у большинства банков они, вероятнее всего, еще долгое время сохранятся в пределах 10-10,5%, что не окажет серьезного влияния на объемы выдачи ипотечных кредитов",— говорит эксперт.

Вторичка наступает

Больший вклад в рост объемов выдачи ипотеки внесли кредиты на вторичном рынке. Здесь сыграли роль отложенный спрос и планомерное снижение кредитных ставок в течение всего 2018 года, при этом на первичке, наоборот, наблюдался рост ипотечных ставок (в среднем в течение года от 8,5 до 10% годовых).

Рост в количестве сделок на 20% мог бы оказаться и большим, но сработало ожидаемое перераспределение структуры сделок в пользу вторичного рынка. До 2017 года ставки на первичном рынке были низкими за счет государственного субсидирования, из-за чего на первичном рынке накопился структурный дисбаланс: только в 2017 году ставки на вторичном рынке достигли уровня ставок первичного рынка. И в 2017-м, и в 2018-м россияне стали охотнее приобретать в ипотеку готовое жилье: можно сразу переехать, заменить арендные платежи ипотечными, нет рисков переноса сроков сдачи дома или банкротства застройщика. Именно поэтому доля ипотеки на вторичном рынке росла намного быстрее, полагают в ООО "Первое ипотечное агенство". По данным экспертов компании, произошло перераспределение: в прошлом году доля ипотеки на первичку составляла — 49%, в 2018-м — 41%.

Если рассмотреть результаты отдельно по месяцам в течение 2018 года, то можно проследить характерную сезонность рынка недвижимости. Наибольший прирост по выдаче ипотеки на вторичную недвижимость наблюдался в первые два месяца года, а также летом — в июле и августе. На "первичке" ситуация примерно аналогичная: максимальный прирост в первые два месяца года и в июле. Планомерное повышение ставок с октября привело к снижению выдачи ипотеки в декабре. "На объем выдачи ипотеки в Петербурге в декабре, по нашему мнению, повлиял отзыв лицензии у последней страховой компании, обслуживающей застройщиков (страхование ДДУ), с 18.12.2018 до начала января 2019 ипотечные сделки на первичке у многих крупных застройщиков города были приостановлены",— говорят эксперты ООО "Первое ипотечное агентство".

Сейчас продолжается рост выдачи ипотеки (на 32% по объему, на 20% по количеству выданных кредитов), основные причины роста: ожидание роста цен на квартиры от застройщиков и уменьшение предложений из-за нововведений в ДДУ.

Основной спрос по-прежнему сосредоточен преимущественно в сегменте эконом- и комфорт-класса. В эконом-классе существенно больше покупателей своей первой квартиры, а в комфорт-классе заметно больше доля тех заемщиков, кто улучшает свои жилищные условия.

Ставки по ипотеке с прошлого года продолжают рост. С начала 2017 года была тенденция к снижению ставок по ипотеке как на строящееся жилье, так и на вторичный рынок, и продолжалась она до середины 2018 года. С сентября 2018 года ситуация изменилась: в связи с ростом ставки рефинансирования банки стали повышать ипотечные ставки на все виды банковских программ, к концу года они достигли уровня 10-10,5%. Рост ставок будет продолжаться и в 2019 году, прогнозируют в ООО "Первое ипотечное агентство". Ставка на первичном рынке сохраняется ниже вторичного.

Тенденции последних лет сохранились: все больше кредитов с минимально возможным первоначальным взносом (от 10%, средний — 15-20%), рост сроков кредитования (что очень незначительно, но все же снижает ежемесячный платеж). Если в 2017 году средний срок был около 15 лет, то в 2018 году он уже ближе к 20 годам. "По нашему опыту, заемщики в последнее время берут максимально возможный срок кредитования и предоставляют минимальный размер первоначального взноса. Это лишний раз подтверждает тезис о том, что на фоне пятилетнего снижения реальных доходов населения люди вынуждены замещать собственные средства на покупку жилья ипотечными кредитами",— полагают эксперты ООО "Первое ипотечное агентство".

По данным ЦБ РФ, средний размер ипотечного кредита увеличился c 2,5 до 2,7 млн рублей. Рост среднего "чека" стал возможным благодаря как снижению процентных ставок, которое снизило расходы заемщиков на уплату процентов, так и увеличению среднего уровня дохода работающих граждан. Так, по данным Росстата, средний темп роста номинальной заработной платы в Санкт-Петербурге в 2018 году (по итогам 11 месяцев) составил около 11%.

"Средний размер кредита в 2018 году вырос по первичке на 10% относительно 2017 года, по вторичке — на 6,5%. Данная тенденция объясняется снижением первоначального взноса по кредитам, а также повышением уровня цен на недвижимость в целом",— говорят в ООО "Первое ипотечное агентство".

Премиальная доля

Примечательно, что ипотечный ажиотаж не обошел стороной и элитную недвижимость. Александр Беляев, управляющий партнер Engel & Volkers в Санкт-Петербурге, отмечает: "Если мы говорим об элитной недвижимости в ракурсе ипотечного кредитования, то тут стоит отметить очевидную тенденцию увеличения подобных сделок в высоком ценовом сегменте. Если еще пару лет назад ипотека при сделках более 20 млн рублей встречалась крайне редко и носила скорее технический характер, то в 2018 году уже до 20% сделок в сегменте от 20 до 100 млн рублей проходило с применением дофинансирования посредством ипотечных кредитов. При этом стоит отметить, что сумма ипотечного кредита редко превышает 35% от общей стоимости объекта. Ипотеку в таком объеме предоставляют практически все крупные банки — Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк, Газпромбанк".

Кроме того, на тенденцию увеличения ипотечных сделок на рынке элитной недвижимости влияет политика лояльности крупных компаний к своим сотрудникам. Так, например, сотрудники ПАО "Газпром" и его дочерних компаний в зависимости от занимаемой должности и выслуги лет могут получить ипотечный кредит с субсидированной ставкой, говорит господин Беляев.

Константин Гриценко, коммерческий директор элитного комплекса Royal Park, подтверждает: в 2018 году доля сделок с использованием ипотеки увеличилась во всех сегментах, в том числе и в сегменте люксовой недвижимости. "В элитном комплексе Royal Park доля ипотеки составляет 37%. Средний размер первого взноса — 40%. Банковские условия практически идентичны тем, что действуют на рынке массового сегмента. Причина популярности ипотеки у состоятельных покупателей в том, что им бывает выгоднее и проще оформить ипотечный кредит, чем вынимать деньги из своего бизнеса или срочно продавать свою недвижимость для покупки новой. Кроме того, ведущие финансовые организации часто предлагают своим VIP-клиентам особые условия",— говорит он.

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International, полагает, что не стоит умалять значимость ипотечного кредитования при покупке недвижимости высокого класса. "И в прошлом, и сегодня, несмотря на колебания ключевой ставки ЦБ, ипотечные кредиты по-прежнему остаются очень удобным инструментом в финансовом моделировании и зачастую являются логичным выбором при распределении финансовых ресурсов. К тому же ряд покупателей недвижимости в премиальном сегменте рассматривает ипотечный кредит как инструмент для подтверждения прозрачности сделки и движения денежных средств",— говорит она.

В ожидании спада

О том, как будет развиваться рынок ипотечного кредитования в 2019 году, у экспертов разные мнения. Но большинство все же ждет некоторого падения. Господин Борисов полагает, что ставки в 2019 году останутся на уровне 10-11%. Если успеет заработать программа господдержки, то к концу года возможно снижение ставки до уровня середины 2018 года — 9,5%. "Вероятен сценарий со снижением объемов ипотечного кредитования из-за повышения цен на жилье, перехода на эскроу-счета и увеличения регулятором коэффициента риска по ипотеке с первым взносом менее 20%",— отмечает господин Борисов. 

Главный аналитик банка "Дельта Кредит" Наталья Ващелюк полагает, что в настоящее время потенциал роста ставок представляется исчерпанным и можно ожидать, что средняя ставка по ипотечным кредитам в 2019 году будет приблизительно на 1 п. п. больше, чем в 2018 году. "В подобных условиях объем ипотечного кредитования в 2019 году не сможет расти так быстро, как в предыдущем году, более вероятным представляется незначительное сокращение рынка (в пределах 10%). Тем не менее активность на рынке жилья Санкт-Петербурга несколько выше, чем во многих других регионах РФ, и в 2019 году объем ипотечного кредитования в Северной столице может соответствовать показателям предыдущего года",— считает она.

"Спрос напрямую зависит от ставки. При повышении ипотечных ставок до 11% мы автоматически вернемся в тот объем выдачи, который соответствовал этой ставке. Возможно пессимистично, но с учетом повышения ставок, нервозности на стройке и отсутствия факторов роста экономики можно прогнозировать спад на 20-25% по итогам года. Особенно если оценивать, что рекордные достижения 2018 года обязаны двум факторам: небывало низкой ставке (вовлекли в ипотеку тех, кто при ставке в 11% никогда бы не рискнул брать кредит, стали брать про запас, больше, чем при ставке в 11%) и ожиданиям изменений в строительстве в связи с отменой "долевки". Второй фактор поддержит спрос на ипотеку в первом полугодии и резко сократит его во втором",— говорит генеральный директор ООО "Первое ипотечное агентство" Максим Ельцов.