Сбербанк вводит отсрочку уплаты процентов для застройщика

• Застройщику, использующему счета эскроу, может быть предоставлена частичная или полная отсрочка процентных платежей на период строительства.
• Поправки к федеральному закону 214-ФЗ приведут к изменению застройщиками привычных бизнес-моделей.
• Сбербанк скорректировал схему проектного финансирования с учетом новых изменений в закон о долевом строительстве.

31 июля 2018 года, Москва — Сбербанк предусмотрел отсрочку по оплате процентов при финансировании жилищного строительства в соответствии с поправками к Федеральному закону 214-ФЗ («Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Согласно вступившим 1 июля в силу поправкам к Федеральному закону 214-ФЗ, в России начат переход на принципиально новые схемы долевого строительства — с применением счетов эскроу для расчетов с покупателями квартир или банковского сопровождения расчетного счета застройщика. В соответствии с утвержденной Правительством РФ дорожной картой, к середине 2019 года таких сделок должно быть уже не менее 30 % от общего числа зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ). А к концу 2020 года — до 95 % ДДУ.

Банковское сопровождение проекта предполагает, что кредитная организация контролирует целевое использование средств застройщиком. Более комфортной для банка и застройщика признана схема с применением счетов эскроу — специальных счетов условного депонирования, на которых учитываются денежные средства до выполнения определенных обязательств. Важно, что при такой схеме основные требования к застройщику, установленные 214-ФЗ не применятся, банковское сопровождение расчетного счета не является обязанностью застройщика.

На счет эскроу покупатель квартиры вносит плату единовременно или в рассрочку. Банк блокирует деньги до окончания строительства и перечисляет их застройщику после ввода объекта в эксплуатацию и оформления права собственности на одну квартиру. Этот механизм обеспечивает защиту средств покупателей, так как списание средств со счета эскроу возможно только при условии завершения строительства объекта недвижимости, а у дольщика сохраняется гарантия возврата средств.

Использование счетов условного депонирования при покупке жилья на этапе строительства широко распространено в других странах. В России этот инструмент только набирает популярность и становится важной частью механизма минимизации рисков граждан. В то же время блокирование средств дольщиков лишает застройщиков возможности тратить их на строительство или уплату процентов по кредиту до сдачи дома.

Исполнительный директор, начальник отдела методологии финансирования недвижимости Сбербанка Светлана Назарова:
«Банкам при кредитовании с применением счетов эскроу придётся пойти на то, чтобы предоставлять отсрочку по уплате процентов и нести связанный с этим риск того, что по окончании отсрочки уплаты процентов не будет. Мы предусмотрели возможность полной (для проектов с высокой устойчивостью к изменению цены продаж) или частичной отсрочки по процентам на срок до ввода объекта в эксплуатацию. Поскольку банк будет нести повышенные риски и дополнительные расходы, при использовании данного механизма стандартная процентная ставка по кредиту будет увеличена — предполагается надбавка за капитализацию процентов».

Размер надбавки определяется отдельно для каждого проекта, так как зависит от его рисков и срока, на который предоставляется отсрочка.