Комментарий Начальника управления клиентских отношений для портала «Независимая газета»

Гражданам оставили мало времени на покупку жилья в кредит

Ставки по ипотеке достигнут в этом году 12%, спрогнозировали в Минфине. При этом в ведомстве исключили установление ипотечных ставок на уровне 15%. Такую уверенность можно считать преждевременной. ЦБ допустил в этом году повышение ключевой ставки до 11% и выше. Добавим «надбавку» банков и получим ипотеку под 14–15% годовых, говорят эксперты «НГ». Это почти заградительный уровень. Вице-премьер Марат Хуснуллин предупредил об откате строительной отрасли.

По прогнозу Минфина, ставки по ипотеке в 2022-м будут 11–12% годовых. Расчет прост: берется ключевая ставка ЦБ (9,5%) и увеличивается на 2,5 процентных пункта (п.п.). Именно такую «надбавку», по мнению замглавы Минфина Алексея Моисеева, попробуют обеспечить себе банки.

При этом, как ожидает замминистра, «рынок будет поджиматься», ведь из-за ужесточения условий банки рискуют потерять новых клиентов. Так что «надбавка» кредитных организаций может и уменьшиться – до 1,5–2 п.п. Тем самым замминистра не ожидает в этом году роста ипотечных ставок до 15%.

Однако такой прогноз пока выглядит преждевременным. Хотя бы потому, что в Центробанке допустили дальнейшее повышение ключевой ставки, причем не только до 11%, но и еще выше (см. «НГ» от 13.02.21).

А значит, как сказал «НГ», в частности, начальник управления клиентских отношений СДМ-Банка Иван Лонкин, при ставке ЦБ в 11% кредиты можно будет оформить под 13–15% годовых, потому что, по его оценкам, ставки по ипотеке всегда были выше ключевой на 2–4 п.п.

Немного другую оценку привел в комментарии для «НГ» руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.RU) Олег Репченко: «Ипотечные кредиты обычно предлагают по ставкам на 2–3 п.п. выше ключевой. Соответственно при ключевой ставке в 11% можно ожидать, что ипотека подорожает до 13–14% годовых».

«В таком случае ставки будут на уровне 13–13,5% на вторичном рынке. На первичном рынке ставка по выданным кредитам даже при таком раскладе будет ниже за счет программ субсидирования», – уточнила, однако, эксперт Циан.Аналитика Виктория Кирюхина.

По мнению экспертов IRN, ставки по ипотеке приближаются к заградительному уровню. «Для сравнения: год назад, в феврале 2021-го, когда ключевая ставка составляла 4,25%, крупнейшие банки страны предлагали кредиты на покупку новостроек в среднем под 7,86%, «вторички» – под 8,06%, – сообщается в их материалах. – Кроме того, до июля 2021 года действовала программа льготной ипотеки с максимальным кредитным лимитом 12 млн руб. и ставкой не выше 6,5%. С июля ставка была повышена до 7%, а лимит снижен до 3 млн руб.». И это фактически свело на нет действие льготной программы в столичном регионе.

Хотя пока, как говорят эксперты, покупатели пока торопятся совершить сделку, чтобы успеть до очередного, еще более болезненного решения ЦБ. «Примерно с середины января активность покупателей увеличилась, в том числе по причине повышения банками ставок по ипотеке. Немало клиентов решили не откладывать сделку, – говорит управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. – Это заметно и по объему заключенных договоров долевого участия».

Но уже скоро повышенная стоимость ипотеки станет серьезным вызовом для отрасли жилищного строительства. «Если ставка вернется к уровню 12–15% годовых, мы откатимся к объемам строительства 2018–2019 года, то есть «придавим» спрос», – сообщил вице-премьер Марат Хуснуллин в телеэфире.

В 2021 году в стране было введено в строй 92,6 млн кв. м жилья, что, как сообщили в правительстве, стало рекордом «за всю историю, начиная с Советского Союза». Хотя Росстат приводит данные с учетом жилых домов, построенных населением на земельных участках, предназначенных для садоводства. В 2019-м, для сравнения, было введено в строй 82 млн кв. м жилья с учетом домов на участках для садоводства (без них – около 80 млн кв. м). В 2018-м ситуация была еще хуже.

«Поэтому сейчас изучаем, в каких регионах необходимо подержать спрос, в каких – нет», – продолжил Хуснуллин. Правительство разработало новые, точечные меры поддержки ипотеки.

Как говорит замдиректора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяна Школьная, для опытных игроков индустрии строительства жилья повышение ключевой ставки не должно было стать большим сюрпризом.

«Другой вопрос, насколько рисковыми остались бизнес-модели застройщиков. По нашим оценкам, не многие застройщики сформировали достаточное количество резервов, чтобы пройти ближайшие 12 месяцев совершенно спокойно», – уточнила Школьная. Хотя ситуация будет различаться по регионам.

«Что касается остальных профессиональных участников жилищного строительства, то, учитывая крайне низкое качество корпоративного управления, для большинства из них 2022 год будет связан с шоками, – считает эксперт. – Турбулентность в профессиональном строительном сообществе с максимальной вероятностью негативно отразится на качестве строительства».

По экспертным оценкам, на балансировку рынка недвижимости потребуется больше времени, чем раньше, – 1,5 – 2 года.

При этом, как пояснила Школьная, если в 2020–2021 годах повышение доступности ипотеки нивелировалось стремительным ростом цен, то теперь повышение ставок по ипотеке будет, как можно ожидать, частично нивелировано снижением стоимости квадратного метра.

Между тем Надежда Коркка указала на дальнейшее повышение цен на недвижимость, пусть и меньшими темпами, чем в 2020–2021 годах. «Это объясняется постоянно растущими девелоперскими издержками. К примеру, за прошедший год цены на нерудные материалы (песок, гравий) увеличились вдвое, как, впрочем, и на металлопрокат, – пояснила она. – Вверх пошла стоимость транспортных услуг по причине подорожания топлива. Не стоит сбрасывать со счетов дефицит кадров».

И как считает Коркка, вполне вероятна ситуация, что к середине года под влиянием дорожающей ипотеки и роста цен «застройщики задумаются о целесообразности вывода новых проектов». А это, в свою очередь, по прогнозу эксперта, «приведет к сокращению предложения и соответственно увеличению стоимости недвижимости примерно на 6–8%».