Инвестиции в недвижимость имеют сложную модель ценообразования и низкую ликвидность

Какие инициативы рынка по развитию ЗПИФов недвижимости поддерживает регулятор и против чего выступает, «Ъ» рассказала директор департамента инвестиционных финансовых посредников Банка России Ольга Шишлянникова.

— В последние годы сегмент ЗПИФов недвижимости, доступных неквалифицированным инвесторам, быстро растет, но по-прежнему занимает небольшую часть рынка. Участники рынка и эксперты говорят, что хорошим шагом было бы снижение минимального порога входа. Возможно ли это, учитывая, что с октября введено обязательное тестирование при покупке таких продуктов?

— За прошедший год сегмент паевых фондов рос медленнее других видов фондов. Так, стоимость чистых активов ЗПИФов недвижимости для неквалифицированных инвесторов на конец 2021 года составляла 170 млрд руб. при росте за год всего на 4 млрд руб. Увеличение активов других фондов для неквалифицированных инвесторов за аналогичный период оказалось выше: у активов ЗПИФов иных категорий — с 17 млрд до 248 млрд руб., ОПИФов — с 254 млрд. до 921 млрд руб., БПИФов — с 127 млрд до 212,5 млрд руб.

В то же время число пайщиков ЗПИФов недвижимости росло значительнее: втрое, до 25,5 тыс. лиц. Доходность таких ЗПИФов в 2021 году, по предварительным оценкам, составила 8,2%, что было в пределах инфляции (8,4%) и выше средней доходности ОПИФов и БПИФов. Однако нельзя забывать, что инвестиции в недвижимость имеют сложную модель ценообразования и низкую ликвидность. В новейшей истории России рынок недвижимости уже проходил ряд кризисов, сопровождавшихся как стагнацией цен, так и их высокой волатильностью.

Существующее ограничение по минимальной сумме вложений направлено на защиту прав инвесторов и позволяет им принять более взвешенное решение о приобретении паев с учетом долгосрочного характера инвестиций ЗПИФов и более рискованных активов. Учитывая введение процедуры обязательного тестирования инвесторов, Банк России разработал поправки о снижении минимальной планки до 100 тыс. руб. Это сбалансированное решение, которое позволит, с одной стороны, повысить доступность паев ЗПИФов для неквалифицированных инвесторов, а с другой — сохранить этот механизм защиты инвесторов. Дальнейшие решения по этому вопросу будут приниматься по итогам анализа практики использования этой суммы и процедуры обязательного тестирования инвесторов.

— Еще одна проблема ЗПИФов — низкая ликвидность на вторичном рынке. Какие шаги рассматривает ЦБ для повышения оборачиваемости на вторичном рынке?

— Законодательство об инвестиционных фондах не регулирует вопросы обеспечения ликвидности паев ЗПИФов на вторичном рынке. Базовая конструкция ЗПИФов предполагает реализацию через фонд долгосрочных инвестиционных проектов без возможности досрочного выхода из проекта путем погашения паев.

Вопросы обеспечения ликвидности паев ЗПИФов решаются каждой управляющей компанией самостоятельно в зависимости от бизнес-модели фонда и желания УК организовать активное вторичное обращение паев. Из 168 сформированных по состоянию на конец года ЗПИФов для неквалифицированных инвесторов на бирже был листингован только каждый пятый, а торги в 2021 году проходили вовсе лишь паями каждого десятого фонда. При этом объем торгов паями ЗПИФов для неквалифицированных инвесторов за весь 2021 год был незначительным и составлял 100 млрд руб., из которых 87 млрд руб. пришлось всего на один фонд. Таким образом, мы не видим заинтересованности управляющих в повышении ликвидности паев ЗПИФов.

— Для ЗПИФов недвижимости, доступных неквалифицированным инвесторам, действуют довольно жесткие ограничения, предъявляемые к объектам, которые могут покупаться. Не рассматривается возможность либерализации требований?

— По мнению ЦБ, требования к объектам инвестирования ПИФов для неквалифицированных инвесторов должны обеспечивать защиту инвесторов от принятия избыточных рисков. Для ЗПИФов недвижимости предусмотрено инвестирование только в объекты, обладающие понятными инвестиционными характеристиками и по которым можно получить прозрачную оценку их рыночной стоимости. Это в первую очередь жилая недвижимость, а также коммерческая недвижимость, дающая стабильный рентный доход.

Вопрос расширения перечня объектов инвестирования для таких ЗПИФов сейчас не рассматривается. Но в этом году мы планируем уточнить требования к коммерческой недвижимости, которая может входить в состав ЗПИФов и была сдана в эксплуатацию недавно. Ее можно будет приобретать сразу после заключения долгосрочных договоров аренды — без обязательного накопления арендной истории, как это предусмотрено в действующем регулировании.

— Как ЦБ относится к инициативе УК покупать в ЗПИФы паи собственных фондов?

— Законодательство допускает приобретение в состав ПИФов паев иных фондов той же управляющей компании, только в рамках ПИФов для квалифицированных инвесторов. Покупка паев ПИФов той же УК в фонды для неквалифицированных инвесторов не рассматривается из-за наличия в таких сделках существенного конфликта интересов у управляющей компании, риски реализации которого сложны для оценки неквалифицированным инвестором.

— В условиях активной цифровизации экономики собрания акционеров и даже облигационеров теперь можно проводить онлайн. Не рассматриваете возможность проведения собраний пайщиков ЗПИФов в таком же формате?

— Мы запланировали принятие в этом году новых требований к порядку проведения общих собраний владельцев инвестиционных паев. В акте будет возможность организовать его в онлайн-формате по аналогии с общими собраниями акционеров.

— Уже не первый год ведутся дискуссии о введении автоматической пролонгации договора доверительного управления (ДУ) ЗПИФов. В какой стадии находится рассмотрение этого вопроса? Кроме того, участники рынка выступают за возможность реклассификации ЗПИФов из фондов для квалифицированных инвесторов в фонды, паи которых не ограничены в обороте. Как ЦБ относится к этой инициативе?

— Банк России ранее концептуально поддержал эти инициативы участников рынка. При этом обсуждалось, что введение автоматической пролонгации договора ДУ ЗПИФа возможно только при условии обеспечения права погашения инвестиционных паев теми пайщиками, которые не хотят пролонгировать договор. В настоящее время участники рынка прорабатывают конкретный правовой и технический механизм реализации этих инициатив.

— С 1 февраля управляющие компании могут выплачивать доход не только по паям закрытых ПИФов, но по другим категориям фондов. Но зачастую они видят только номинального держателя. Не рассматривается возможность передачи функций налогового агента от УК к брокеру-депозитарию, на счету которого учитываются паи торгуемых на бирже ПИФов?

— Этот вопрос поднимали участники рынка, и сейчас мы его обсуждаем с ними. В то же время окончательное решение по нему относится к компетенции Минфина.

— У ЗПИФов недвижимости в инвестиционной фазе, когда управляющая компания еще не купила объект недвижимости и размещает капитал в финансовые активы, нередки сильные просадки стоимости. За рубежом такая проблема устраняется инвестиционным обязательством пайщика внести средства к покупке актива, а не в процессе эмиссии паев. Не рассматриваете возможность введения такого функционала?

— Для ПИФа квалифицированных инвесторов законом уже предусмотрен механизм неполной оплаты паев, когда пайщики обязаны вносить дополнительные средства в ПИФ по предъявлению требования управляющей компанией без выдачи новых инвестиционных паев. Полагаем, что вводить такой механизм для ПИФов неквалифицированных инвесторов нецелесообразно из-за его сложности. Кроме того, неквалифицированный инвестор в таком случае будет принимать на себя обязательства по передаче в будущем средств, которых у него может не оказаться в свободном доступе, что приведет к дополнительным убыткам для инвестора или потере им части инвестиционных паев.

— Не изучается ли в ЦБ вопрос введения российского аналога REIT, а именно открытых ПИФов недвижимости с возможностью регулярной покупки и погашения паев?

— В Банк России не поступали предложения о создании ОПИФов недвижимости. Полагаем, что в рамках такой инициативы требует отдельной проработки вопрос обеспечения необходимого уровня ликвидности активов, составляющих ПИФ, для реализации инвесторами своего права на ежедневное погашение инвестиционных паев. При этом необходимость поддержания такой ликвидности приведет к потенциальному снижению доходности инвестиций в такой ПИФ.

Альтернативной может быть распространенная в мире модель конструирования REIT как ЗПИФов, паи которых обращаются на бирже. Она обладает рядом преимуществ, так как позволяет управляющей компании инвестировать преимущественную долю активов в недвижимость без необходимости поддерживать «подушку ликвидности» для погашения паев.

Виталий Гайдаев

«Коммерсантъ», 11.02.2022