Комментарий директора департамента непрофильных активов для журнала «Эксперт»

На что может рассчитывать инвестор в коммерческую недвижимость

Аренда складов стремительно дорожает: на конец третьего квартала 2021 года, по данным JLL, ставки на аренду складских помещений в Москве и Санкт-Петербурге выросли по сравнению с 2020 годом на 18 и 22% соответственно. Главная причина в том, что складских площадей мало: в конце сентября 2021 года вакантными оставались лишь 0,5% складов в Москве и 1,2% в Санкт-Петербурге. Дефицит может сохраниться и в 2022 году, несмотря на ожидание рекордного ввода объектов — более 1,7 млн кв. м. Ставка аренды уже существующих объектов, по мнению Cushman & Wakefield, может вырасти еще на 14% в 2022 году. Но хорошие времена ждут не только владельцев складов: похоже, сейчас выгодное время для инвестиций в коммерческую недвижимость в целом.

Складская недвижимость сейчас демонстрирует максимальную стабильность, считает Михаил Винников, директор департамента непрофильных активов СДМ-банка. Он ожидает, что в 2022 году сохранится высокая загрузка (100%), даже при росте ставок на 10% в год и выше. А вот инвестировать Михаил Винников советует в бизнес-центры и готовые офисы. Особенно он выделяет небольшие БЦ класса B и B+ с небольшими офисами (50–100 кв.м) в Москве и ближайшем Подмосковье (Куркино, Химки и т. п). Этот сегмент показывал устойчивые позиции в 2021 году (загрузка была на весьма приличном уровне — 97% и выше), и такая тенденция сохранится в 2022-м.

«Следует обратить внимание на формат готовых офисов. По нашему опыту, именно такие предложения были максимально востребованы. Как показывает практика последних лет, небольшим компаниям проще платить чуть дороже (на 20–30 процентов), не вкладываться в ремонт и мебель и въехать в офис “под ключ”», — подчеркивает Винников.

Удивительно, но, несмотря на массовую удаленку, спрос на офисные помещения в 2021 году не сократился, ставки аренды остались на прежнем уровне, а средний уровень вакантных площадей сократился до 10%, отмечает Андрей Перегудов, управляющий директор ПАО ГК «Самолет».

«Самолет» также обращает внимание инвесторов на формат street retail, преимущественно в районах массовой жилой застройки. Рынок массового жилищного строительства в 2020–2021 годах демонстрировал бурный рост, который продолжается и по сей день — все чаще появляются новые жилые районы, в том числе расположенные далеко от инфраструктуры. Стоимость помещений на первых этажах жилых домов в 2021 году по темпам роста во многих проектах обгоняла жилую недвижимость.

«Есть все основания полагать, что сегмент street retail может стать особо привлекательным для инвестирования ввиду большого спроса со стороны конечных пользователей и ограниченности предложения внутри микрорайонов», — говорит Андрей Перегудов.

Играть в закрытую

Частным инвесторам вложения в склады, офисы и прочие крупные объекты тоже доступны — для этого существуют закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) коммерческой недвижимости. Приобретая пай такого ЗПИФа, инвестор получает право на определенную часть актива и доход от нее. Пай можно купить сразу, когда фонд формируется, или позже у другого пайщика, в том числе на бирже. А погасить в конце срока действия фонда — или так же продать на бирже. Доход от таких инвестиций складывается из двух частей — от сдачи в аренду помещений, в которые фонд инвестировал, и от стоимости объекта, которая растет, если на рынке все хорошо. Фонд может регулярно выплачивать промежуточный доход, а также частично гасить инвестиционные паи — похоже на купоны и оферты по облигациям.

«Доходы среди пайщиков распределяются пропорционально количеству приобретенных ими паев и в зависимости от стратегии фонда могут быть регулярными, если это рентный, или, как называют такие фонды в мире, фонд стиля core. Либо доход может распределяться только в конце срока инвестирования, например если это фонд девелоперский, доходность которого образуется только по итогам строительства, — в мире такие фонды называются opportunistic», — рассказал Андрей Богданов, директор по альтернативным инвестициям УК «Альфа-Капитал».

По данным управляющей компании PARUS Asset Management, в третьем квартале 2021 года стоимость чистых активов ЗПИФов недвижимости составила 400 млрд рублей, что не так уж много на фоне общей СЧА ЗПИФ — 5,8 трлн рублей. При этом эксперты компании ждут, что все больше коммерческих помещений будет «упаковано» в ЗПИФы: сейчас на рынке примерно 80 млн кв. м качественной недвижимости общей стоимостью около 10 трлн рублей, и спустя десять лет 25% от этой цифры может уйти в ЗПИФы недвижимости.

Рост этого сегмента ЗПИФов по итогам 2021 года уже составит порядка 15–20%, говорит вице-президент НАУФОР Илья Ванин.

В настоящее время на бирже торгуется уже порядка 40 ЗПИФов, связанных с инвестициями именно в коммерческую недвижимость; их также предлагает большинство крупных розничных УК. При этом, по данным Мосбиржи, число чисто рентных ЗПИФов на бирже постепенно снижается (с 11 в начале 2020 года до 5 на январь 2022-го), зато растет число ЗПИФов недвижимости и комбинированных (в сумме с 49 до 54 за тот же период). И, что еще важнее, торгуют ими все активнее: среднемесячный оборот по паям ЗПИФов недвижимости всего за год увеличился в десятки раз: в 2020 году он составлял 36 млн рублей в месяц, а в 2021-м — 854 млн рублей в месяц.

Пока для квалифицированных инвесторов минимальный размер пая устанавливает сама компания. Для неквалифицированных же инвесторов Банк России установил минимальный размер пая в 300 тыс. рублей. «Эта норма появилась в 2015 году, и те фонды для неквалифицированных инвесторов, которые появились до этой поправки, до сих пор могут устанавливать свой собственный минимальный размер пая. Все, которые зарегистрированы после, — уже только от 300 тысяч рублей», — говорит Евгений Большаков, операционный директор PARUS Asset Management.

Но вскоре порог в 300 тыс. рублей может быть снижен. «Мы ожидаем прироста розничной составляющей в данном сегменте, в том числе за счет снижения минимальной суммы инвестиций с 300 тысяч рублей до 100 тысяч или полной отмены такого порога. Это сделает такие продукты доступными для инвесторов, не обладающих значительными средствами, и позволит им диверсифицировать свои портфели», — добавляет Илья Ванин.

Чтобы купить паи ЗПИФа на бирже, не требуется признание инвестора в качестве квалифицированного, однако с 1 октября 2021 года нужно пройти тест на знание ключевых особенностей приобретаемого инструмента.

Доходные дома, склады, офисы

Розничные фонды недвижимости в управлении «Альфа-Капитал» предназначены для любых инвесторов, включая неквалифицированных. Поскольку неквалифицированные инвесторы могут покупать паи ЗПИФов на сумму не менее 300 тыс. рублей, «Альфа-Капитал» ориентируется на этот уровень как минимальный. На бирже порог входа зависит от текущей котировки, но находится примерно на таком же уровне, уточняет Богданов. Фонды линейки «Арендный поток» на текущий момент полностью заполнены активами в результате финальных сделок, заключенных в конце 2021 года. В них находятся объекты качественного street retail с якорными арендаторами в лице компаний торговых операторов брендов «Пятерочка» и «Перекресток». Таким образом, фонды «Альфа-Капитал» являются рентными core-фондами — такие фонды предусматривают приобретение только готовых и заполненных арендаторами объектов, если речь идет о коммерческой недвижимости. За 2021 год стоимость пая ЗПИФа «Альфа-Капитал Арендный поток» выросла на 1,14%, вместе с промежуточными выплатами инвесторы за 2021 год заработали 6,78%.

У «ВТБ Капитал Инвестиции» три фонда недвижимости: два — «Рентный доход» и «Рентный доход 2» — предназначены для неквалифицированных инвесторов, один доступен только квалифицированным. Все эти фонды торгуются на бирже. В портфеле объекты класса А: складские комплексы в Московской области (на территории PNK Парк Валищево) и в Новосибирске (PNK Парк Толмачево), а также офисные помещения в бизнес-центре Skylight, расположенном в востребованном арендаторами Ленинградском деловом районе. Доход от объектов фондов распределяется четыре раза в год. По итогам 2021 года доходность фонда «Рентный доход» составила 9,9% годовых.

PARUS Asset Management приобретает в свои ЗПИФы исключительно объекты класса А в коммерческой недвижимости, стоимостью выше миллиарда рублей. «Что касается инвесторов — физических лиц, то меньше шансов, что они поверят в небольшие объекты и будут в них вкладываться; поэтому мы и выбираем крупные: стоимостью “миллиард плюс”, класса А: это и склады, и торговые центры, и бизнес-центры. Что касается местоположения, то это Москва, Ленинградская область; еще смотрим города-миллионники и порты в регионах», — говорит Евгений Большаков.

Сейчас в фондах PARUS Asset Management несколько складских помещений, а именно склад Ozon в Твери, Nordway в Санкт-Петербурге площадью 107 тыс. кв. м, «Сберлогистика» в Подмосковье (входит в ЗПИФ «Парус-Сберлог»). Среди других активов фонда ТРЦ «Весна!» площадью 129 тыс. кв. м, БЦ «Двинцев» и БЦ «Павловский». Каждый актив упакован в отдельный ЗПИФ, и все они должны появиться на бирже в 2022 году.

Сразу несколько ЗПИФов недвижимости у Сбера; в них приобретаются и современные офисные центры класса А в Москве и Санкт-Петербурге, и торговые центры класса А в двух столицах, и складские комплексы. Так, сейчас формируется седьмой фонд «Арендный бизнес 7» — в него включен первый объект, складской комплекс PNK Пaрк Ростов-на-Дону. Первый фонд «Сбер — Арендный бизнес» за 2021 год принес пайщикам 6,6% за счет стоимости пая и еще 13,1% в виде инвестиционного дохода по паям.

Впрочем, есть мнение, что постепенно среди непубличных ЗПИФов ориентация на конкретный вид актива становится все менее популярной, считает Сергей Ентц, председатель совета директоров АКБ «Держава». Он полагает, что будущее за так называемыми комбинированными ЗПИФами, которые позволят инвесторам вкладываться во что угодно. И предупреждает: простого способа получить пассивный доход на таком непрозрачном рынке, как недвижимость, скорее всего нет.

«Для ЗПИФа удобнее инвестиции в коммерческую недвижимость, ведь операции на небольшие суммы, в десятки тысяч рублей в месяц, требуют того же контроля и издержек, что и на десятки миллионов, и это снижает эффективность. Но есть пример ЗПИФа от “Дом.РФ”, который как раз ориентирован на сдачу в аренду квартир для физлиц. Правда, до половины его активов инвестировано в депозиты и облигации самого “Дом.РФ”, и это делает модель далекой от чисто арендной», — заключает Сергей Ентц.