Статья Председателя Правления М.М.Солнцева в газете "Ведомости"

Пять практических советов малому бизнесу

По данным Росреестра, в 2019 г. в России было зарегистрировано 12 700 случаев, когда владельцы недвижимости добились снижения ее кадастровой стоимости.

А с 1 января 2020 г. налогообложению по кадастровой стоимости подлежат жилые дома и квартиры, гаражи, машино-места, незавершенное строительство, строения, сооружения и вся другая принадлежащая организациям недвижимость.

По правилам кадастровая стоимость должна быть равна рыночной, но на практике они часто отличаются - как в большую, так и в меньшую сторону, бывает, что и в разы. На кадастровую стоимость влияют площадь, год постройки недвижимости, техническое состояние, материалы, использованные при строительстве, а также местонахождение, наличие или отсутствие коммуникаций и инженерного оборудования. И не все эти параметры учитываются должным образом, так как расчет ведется массовым методом. Оценщик не проводит осмотр сооружения, не знает, в каком оно состоянии, что расположено рядом, для каких целей оно используется. Так в расчетах возникают ошибки, которые могут стать неприятным сюрпризом для собственника. Это грозит обернуться повышенным налогом на имущество или вызвать вопросы у банка, который при оценке залога может заподозрить, что стороны сделки занижают цену недвижимости.

Eсли собственник недвижимости считает, что кадастровая стоимость его объекта завышена необоснованно, он может ее оспорить. Мы подготовили инструкцию, как малому бизнесу это можно сделать.

1. Необходимо понять, насколько кадастровая стоимость отличается от рыночной. Для этого нужно запросить в Росреестре выписку из EГРН и сравнить содержащиеся в ней данные с ценами в объявлениях о продаже схожей недвижимости в том же районе. Eсли цена соседних зданий в среднем окажется ниже, кадастровую стоимость можно считать завышенной.

Оспорить это можно в комиссии при Росреестре или в суде. Хотя комиссии есть не во всех регионах. В Москве, например, с 2019 г. упразднена комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, возможность оспорить стоимость есть только в суде. В Московской области такая комиссия сохранена, поэтому у собственника есть альтернатива - идти в комиссию или в суд.

2. Чтобы доказать разницу между рыночной и кадастровой стоимостью, потребуется привлечь профессионального оценщика, имеющего лицензию. Цена заключения - в среднем 30 000 руб.

3. Затем надо подготовить документы в комиссию для снижения кадастровой стоимости. Потребуются выписка из EГРН с указанием кадастровой стоимости, копия свидетельства о праве собственности, отчет об оценке. Комиссия рассматривает заявление в течение месяца, после чего сообщит либо об удовлетворительном решении, либо об отказе в переоценке. Решение комиссии можно оспорить в суде в течение 10 дней.

4. Eсли вы решили сразу обращаться в суд, потребуется тот же пакет документов и исковое заявление с требованием снизить кадастровую стоимость. Заявление подается по месту нахождения ответчика (Росреестра). Eсли суд скорректирует размер кадастровой стоимости, изменения будут применяться с 1 января года, в котором был подан иск. Однако судебные процедуры потребуют времени и денег. В суде в обязательном порядке проводится экспертиза отчета об оценке, представленного истцом, и за нее должен платить истец. Стоимость экспертизы колеблется от 200 000 до 500 000 руб. Экспертиза может затянуть вынесение решения на срок до полугода.

5. Надо ознакомиться с региональными льготами по налогу на имущество, рассчитываемому по кадастровой стоимости. Например, в Москве компании малого бизнеса, работающие в сфере инноваций или в которых больше половины работников имеют инвалидность, освобождаются от налога на имущество. Малые и средние предприятия также могут уменьшить налоговую базу по кадастровой стоимости на 300 кв. м площади - если в них работает не менее 10 сотрудников и доля выручки на каждого из них составляет не менее 2 млн руб. в год. Льготы по налогу на имущество по кадастровой стоимости имеют также гостиницы со "звездами", образовательные, медицинские компании и др. Возможно, чтобы снизить налог на имущество, достаточно просто проверить, не относится ли ваша компания к числу льготников.

В любом случае, если вы видите, что кадастровая стоимость вашей недвижимости сильно выше рыночной, надо заняться ее снижением. Практика показывает, что уменьшить кадастровую стоимость можно в несколько раз. Процедура, скорее всего, будет сложной и долгой, но она не только сократит налоги, но и избавит собственника от лишних вопросов как от государства, так и от банков.