Ключевой тенденцией последнего времени стало снижение ставок по ипотечным кредитам, которое ускорится после принятого в прошлую пятницу решения о снижении ключевой ставки до 6,5%, отмечает Аналитический центр ДОМ.РФ. Опрошенные нами эксперты согласны с тем, что потенциал снижения ипотечных ставок еще не исчерпан. Повышению доступности ипотеки для людей будет способствовать в том числе механизм ипотечных ценных бумаг ДОМ.РФ.
Ставки по выданным в сентябре кредитам на новостройки снизились до уровня 9,12% — еще в апреле 2019 года ставки были на 1 п.п. больше (10,13%). По кредитам на вторичном рынке ставки впервые в этом году опустились ниже 10% и составили 9,97% (10,76% по итогам апреля). По итогам года ожидается снижение инфляции ниже целевого уровня Банка России в 4%. Это означает, что потенциал снижения ставок и стоимости фондирования еще не исчерпан: уровень ипотечных ставок опустится до 8,5–8,7% уже в 2020 году, отмечают аналитики ДОМ.РФ. Банки не стали откладывать снижение ставок: с 28 октября банк ДОМ.РФ установил минимальную ставку по своим кредитным продуктам на уровне 8,3%. Напомним, в соответствии с паспортом национального проекта «Жилье и городская среда», к 2024 году ставки по ипотеке должны достигнуть уровня 7,9%.
По мнению председателя комитета Госдумы по финансовому рынку, председателя совета Ассоциации банков России Анатолия Аксакова, после существенного снижения ключевой ставки, которое произошло в прошлую пятницу, банки еще довольно серьезно понизят ставки по ипотеке. «И вполне возможно, что они, скажем так, с лагом месяц-два могут составить 9–9,5%», — отмечает эксперт.
«Сегодня есть предпосылки для снижения ключевой ставки Банком России и в последующем, поскольку мы наблюдаем дефляционный процессы. Снижение инфляции идут более быстрыми темпами, чем прогнозировали и Правительство, и Банк России. Видимо, тенденция продолжится еще в течение определенного промежутка времени», — считает Аксаков. Он не исключает снижение ключевой ставки до 6% в течение полугода. Далее все будет зависеть от ситуации на мировых рынках. Снижение возможно до 6% и даже до 5,5 в течение года-полутора.
С ним согласен управляющий партнёр ГК «Основа» Олег Колченко: «Мы ожидаем, что до конца года ключевая ставка может быть понижена ещё раз, что с большой долей вероятности приведёт к снижению процента по ипотеке». По его мнению, достижение расчетных показателей нацпроекта «Жилье и городская среда» в 2020 году вполне достижимо при условии дальнейшего снижения ставки ЦБ.
Ипотечный портфель банков на 01.10.2019 г. достиг 8 трлн рублей (+19% к 01.10.2018 г., что соответствует темпу роста ипотечного портфеля за 2018 г. в целом). С начала 2019 г. портфель увеличился на 12% (+883 млрд руб., что на 2% больше прироста за 9 мес. 2018 года).
По данным Банка России, за 9 мес. 2019 г. выдано 889,4 тыс. кредитов (-14% к 9 мес. 2018 г.) на сумму 1,96 трлн руб. (-5%). Снижение объемов выдачи вызвано сокращением объемов кредитов, выдаваемых на рефинансирование: за 9 мес. 2019 г., по оценкам ДОМ.РФ и FRG, на эти цели выдано 44 тыс. кредитов на 98 млрд руб. (около 5% всей выдачи), в прошлом году — 133 тыс. кредитов на 266 млрд руб. (13% выдачи). Объемы выдачи новых кредитов незначительно отстают (по количеству) от рекордных уровней прошлого года — за 9 мес. 2019 г. выдано около 845 тыс. «новых» кредитов на 1,86 трлн руб. (-6% по количеству и +3% по сумме к 9 мес. 2018 г.).
«Клиенты видят, что ставки снижаются, сейчас на рынке, если посмотреть, это самая низкая процентная ставка по ипотеке за всю историю рынка ипотечного кредитования, что в принципе положительно сказывается на реализации новостроек», — говорит руководитель отдела ипотечного кредитования группы компаний «Гранель» Юлия Судакова.
Анатолий Аксаков отмечает, что достаточно высокие темпы ипотечного кредитования, которые наблюдаются в последние годы, в том числе связаны с рынком ценных бумаг. По мнению эксперта, ДОМ.РФ, наработав опыт в этом направлении, теперь будет расширять его. «Рынок ипотечных ценных бумаг будет работать, и уже работает на то, чтобы, с одной стороны, привлекать дополнительные ресурсы, с другой стороны, освобождать балансы банков от кредитов и, таким образом, наращивать ипотечный портфель», — комментирует Аксаков. Напомним, механизм ИЦБ ДОМ.РФ позволит снизить ставки по ипотеке на 1–1,5 п.п. такие показатели содержатся в дорожной карте по развитию рынка ипотечных ценных бумаг, утвержденной Минфином России. Снижение ставки на 1% увеличивает спрос примерно на 10%, считает директор по маркетингу и разработке продукта группы компаний «А101» Дмитрий Цветов. Ранее ДОМ.РФ отмечал, что все мероприятия дорожной карты будут выполнены уже в 2020 году.
Все большей популярностью пользуется программа ипотеки для семей с двумя и более детьми, реализуемая по поручению Президента РФ В. В. Путина, отмечает ДОМ.РФ. После изменений ее параметров (в апреле 2019 г.) за апрель — август 2019 г. выдано 14,4 тыс. кредитов на 39,5 млрд руб. Основные участники программы — Сбербанк (34% всех выданных кредитов), ВТБ (27%), ДОМ.РФ (21%). Текущие ставки ключевых участников программы ниже 6%: Сбербанк — 5%, ВТБ — 5%, Банк ДОМ.РФ — 4,9%. В августе доля выдачи «семейной ипотеки» в общем объеме кредитования новостроек достигла 16%. Цветов ожидает, что в следующем году будет довольно высокий рост именно ипотеки для семей с детьми.
Объем спроса на приобретение жилья с использованием ипотеки сильно зависит от уровня ставок по кредитам. По мнению ДОМ.РФ, наблюдаемая в 2019 году динамика ставки сформирует платежеспособный спрос на строящееся жилье и поддержит запуск новых проектов застройщиками с использованием счетов эскроу и проектного финансирования. «Удачно совпало, что введение эскроу счетов и снижение ставки по ипотеке проходит в одно время. Потому что, с одной стороны, для застройщика увеличивается себестоимость и на самом деле будет падать предложение, с другой стороны, чуть увеличивается спрос за счет ипотеки. Это приводит к такой стабилизации рынка», — считает Цветов.
Эксперты рекомендуют не откладывать покупку жилья в ожидании еще большего снижения ставок по ипотеке, а искать подходящий вариант квартиры, в которой хочется жить. «На самом деле люди хотят купить или не купить квартиру. И здесь я всем советую, если вы нашли подходящий вариант, то нужно обязательно брать», — советует Цветов. А при дальнейшем снижении рыночных ставок ипотеку всегда можно рефинансировать.
5429+7 (495) 775-47-40
