Статья Председателя Правления М.М.Солнцева в газете "Ведомости"

Процедура напоминает покупку квартиры в ипотеку. Но есть нюансы

Преимуществ у владения собственным офисом много: экономия на аренде и независимость от арендодателя, который в любой момент может повысить арендные ставки. Собственный офис – доказательство успеха и стабильности компании, он способствует привлечению инвесторов и клиентов, повышает престиж компании в глазах сотрудников и партнеров. Наконец, свободные площади можно сдать в аренду и получить дополнительный доход. Однако офис – очень дорогая покупка. Так, средневзвешенная цена на офисные блоки в столичных зданиях класса А составляет почти 229 000 руб./1 кв. м; в офисах класса В – 134 000 руб./1 кв. м; цена помещений свободного назначения на первых этажах жилых домов – 190 000 руб./1 кв. м (данные Knight Frank за первое полугодие 2019 г.).

Однако малому и среднему бизнесу можно взять кредит на покупку офиса. Сама процедура приобретения офиса в кредит очень похожа на покупку квартиры в ипотеку. Сначала банк одобряет заем, потом вы находите недвижимость для покупки, получаете согласие банка кредитовать именно этот объект и проводите сделку. При этом до момента выплаты кредита сама недвижимость остается в залоге у банка. Но есть нюансы.

В качестве офиса можно приобрести не всякое нежилое помещение, а лишь с назначением «офисное» или «помещение свободного назначения». Это могут быть площади в бизнес-центрах, административных зданиях или в жилых домах. Все эти категории банк готов рассматривать для предоставления кредита. Средняя ставка на приобретение офиса в среднем составляет 10–12% годовых. Лучшие условия предоставляются предприятиям, которые уже обслуживаются в этом банке. Минимальный первоначальный взнос в большинстве банков составляет 25–30%. Срок кредитования в большинстве банков ограничен 10 годами. Но чаще всего такие кредиты выплачиваются в течение 3–5 лет.

Кредит на покупку офиса смогут получить компании, имеющие на момент подачи заявки достаточную прибыль для обслуживания будущего кредита. Расчет на то, что средства для оплаты кредита появятся после покупки офиса и последующей сдачи его в аренду, вряд ли станет достаточным аргументом для банка. А вот текущие арендные платежи, сопоставимые с будущими выплатами по кредиту, вполне убедят в вашей платежеспособности.

Банк пристально изучит приобретаемое помещение с точки зрения ликвидности. Если любую квартиру можно продать без больших трудностей за несколько месяцев, то с офисом это может не получиться. Поэтому банк проверит не только юридическую чистоту помещения, но и локацию, пешеходную и транспортную доступность, этаж, наличие ремонта и всех подведенных коммуникаций, охраны, существующий и потенциальный арендный поток. Банк, скорее всего, откажется кредитовать помещение, в котором обслуживание коммуникаций оформлено на стороннюю компанию (не продавца). Часто такое происходит при продаже площадей в административных зданиях бывших заводов. Все договорыо снабжении электричеством, газом и водой заключены на владельцев завода, и в любой момент те могут расторгнуть договор или взвинтить цену.

Если вы приобретаете офис для последующей сдачи в аренду и рассматриваете помещения с арендаторами, внимательно изучите действующие договоры аренды. Сданы ли площади на длительный срок без права собственника изменять арендную ставку? Включены ли в общую ставку клининговые услуги и коммунальные платежи? От этого будут зависеть ваши доходы. Кроме того, надо проверить, зарегистрированы ли договоры со сроком действия более 12 месяцев в Росреестре. Также стоит выяснить, нет ли в сданных помещениях незарегистрированных перепланировок. И требует ли деятельность арендаторов серьезных переделок помещения (например, под стоматологическую клинику или салон красоты)? Тогда после их отъезда придется серьезно инвестировать в ремонт либо искать арендаторов аналогичного профиля.

Все перечисленные факторы, скорее всего, негативно скажутся на условиях кредитования.

Итак, если вы все же решились купить офис:

• сравните экономию на текущих арендных платежах или доход от сдачи будущего офиса в аренду с выплатами по кредиту. Если обслуживание кредита обойдется дороже, оцените, сможет ли ваша компания заработать достаточную дополнительную прибыль. Вряд ли имеет смысл изымать средства из текущей прибыли, чтобы не ставить под удар сам бизнес;
• выбирая офис, стоит помнить, что банк должен одобрить не только заемщика, но и само здание или помещение. Лучше заранее проконсультироваться у своего менеджера в банке по поводу характеристик офиса, чтобы не рассматривать заведомо неподходящие варианты;
• при переговорах с потенциальным продавцом не забывайте говорить, что вы покупаете офис в кредит. Если у этого помещения не все в порядке с юридической чистотой или есть незарегистрированные перепланировки, договоры аренды и другие нарушения, продавец, скорее всего, сам сообщит об этом, понимая, что банк все равно обнаружит. Так вы сэкономите время на проверке заведомо неподходящих вариантов офиса.