России?ская строительная отрасль работает по новым правилам. По сути, именно с 1 октября 2019 года на отечественном рынке недвижимости должно было все встать на свои места, появиться четкое понимание, кто и что строит, а также кто отвечает за деньги дольщиков. «Газета. Ru» разбиралась, есть ли риски на рынке новостроек сегодня, как теперь защищаются права участников строительства и в чем особенности новои? модели финансирования проектов.
В ожидании прибавления
Ровно три месяца назад, как уже принято говорить, строительная отрасль в России встала на новые рельсы. Застрои?щики, которые начали реализацию проектов после 1 июля 2019 года не могут больше привлекать деньги покупателеи? без использования счетов эскроу. Банковское финансирование стало для них новои? реальностью.
Схема работает так, что застрои?щики не имеют права напрямую брать средства дольщиков по новым договорам долевого участия. Деньги людеи? лежат весь срок строительства дома на специальном счете эскроу, а девелопер строит за счет банковского финансирования и получает привлеченные средства только после ввода в эксплуатацию.
«Банки контролируют деятельность застрои?щиков, она становится прозрачнои? и понятнои?. Стоит отметить, что государство допустило к процессу только самые надежные кредитные организации», — обратил внимание директор по продажам компании «Интеко» Павел Лепиш, добавив, что в трои?ку лидеров входят Сбербанк, ВТБ и Банк Дом. РФ.
Внедрение проектного финансирования приближает Россию к международному, в частности, западному опыту строительства, считает управляющии? партнер Colliers International Николаи? Казанскии?.
«Следует помнить, что это было инициирован для того, чтобы в первую очередь обезопасить покупателеи? жилья, сделать рынок более стабильным и надежным и избежать такого понятия как „обманутыи? дольщик“ в ближаи?шем будущем», — поделился мнением эксперт.
Согласно Единои? информационнои? системе жилищного строительства, объем проектов, по которым застрои?щиками предусмотрено использование спецсчетов и проектного финансирования, непрерывно растет. Если на 1 июля 2019 года площадь многоквартирных домов, предусматривающих использование счетов эскроу, составляла 4,9 млн квадратных метров, то сеи?час речь идет о 19,2 млн «квадратов».
При этом по тем проектам, в которых строительная готовность составила на тот момент 30%, а объем заключенных ДДУ — 10%, девелоперы могли до 1 октября заключение о соответствии таким критериям, после чего им предоставлялось право завершить начатое строительство по старым правилам. На сегодняшнии? день это 70,8 млн кв. метров из 118,1 млн кв. метров жилья, находящегося на стадии строительства.
Кроме того, все заявления на соответствие, которые были поданы застрои?щиками до 1 октября, остаются в силе и будут рассмотрены контролирующими органами. «Поэтому в ближаи?шие пару недель рост числа проектов, которые будут достроены по старым правилам, продолжится. Только в информационнои? системе мы видим поданные заявки по более чем 5 млн кв. метров, еще часть застрои?щиков подали заявления в письменном виде, информацию о таких заявлениях мы сможем увидеть в системе по мере выдачи заключении? о соответствии критериям», — объясняют в ДОМ.РФ.
Игра по правилам
При этом на рынке есть и те застрои?щики, которые уже начали свои проекты, но по каким- то причинам не получили заключение на соответствие критериям правительства. Их доля на составляет 24%. С 1 октября такие застрои?щики не могут подавать заявления о соответствии критериям строительнои? готовности, но у многих из них и не было в этом необходимости, рассуждают эксперты, опрошенные «Газетои?.Ru».
«Неполучение застрои?щиком заключения не означает, что проект является каким-то проблемным. Вовсе не так. Объясню. Заключение о соответствии критериям правительства нужно для чего? Чтобы продавать квартиры. После 1 октября застрои?щик теряет право, чтобы подать заявление на продолжение продажи квартир по старым правилам. Вот и все. Но если застрои?щик, у которого в проекте распроданы все квартиры, и он уже получает разрешение на ввод в эксплуатацию, ему и не нужно бегать собирать бумажки. Его задача сдать дом и передать людям квартиры, а мы его уже в „красную линию“ определили. У него нет проблем, он уже дом сдает», — рассказывает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
По его словам, согласно новым правилам, не получившие заключение застрои?щики не могут заключать новые ДДУ, но завершить работу по старым — вполне.
«Никто не запрещает застрои?щику достроить дом. Плюс ко всему, он может делать это на свои деньги, и в этом случае никакого дополнительного разрешения ему тоже не нужно», — объяснил эксперт, добавив, что дольщики в таких проектах защищены через механизмы Фонда защиты прав дольщиков.
Более того, проблемного застрои?щика сегодня можно вычислить, проверив на портале наш.дом.рф, где все компании должны размещать информацию о реализуемых проектах.
По данным аналитическои? службы ДОМ.РФ, в числе проектов площадью 28,1 млн кв. метров жилья, которые не получили заключение, 31% проектов либо уже достигли нужнои? готовности, либо застрои?щик подал заявление о соответствии критериям, и оно еще не рассмотрено. Также речь идет о 33% проектов, по которым девелопер планирует завершить строительство за счет собственных и уже привлеченных средств. При этом по 30% проектов застрои?щик планирует переи?ти на счета эскроу.
В последнем случае, полагают эксперты, речь может идти о части спящих проектов с ранее полученными разрешениями на строительство. Если ДДУ пока еще не заключались, то застрои?щик сможет использовать схему с эскроу в будущем.
Перспектива защиты
Так или иначе, но на рынке сегодня созданы все необходимые инструменты для поддержки отрасли и восстановления прав участников долевого строительства. Речь идет о запуске проектного финансирования через счета эскроу, работе Фонда защиты прав дольщиков, запуске инструмент гарантии единого института развития строительнои? отрасли по кредитам застрои?щикам.
Новые правила позволяют минимизировать присущие строительнои? отрасли риски, сделать ее максимально прозрачнои?, считает финансовыи? директор ГК «А101» Александр Соколюк.
«Переход на эскроу-счета кардинально меняет бизнес-модель девелоперов. Кредиты достаточно комфортны для заемщика с точки зрения соотношения долеи? собственных и заемных средств, а особые условия формирования банковских резервов позволяют капитализировать проценты», — поделился мнением собеседник «Газеты. Ru».
Кроме того, если предыдущая модель финансирования строительства жилья целиком зависела от продаж, тогда как нынешняя дает возможность финансировать строи?ку в объемах, превышающих совокупные поступления на эскроу-счета, что является несомненным плюсом.
Директор департамента по продажам ГК «Гранель» Арсланов Рустам полагает, что проектное финансирование является именно тем механизмом, которыи? гарантирует покупателям первичнои? недвижимости безопасность.
«Раньше покупка квартиры на этапе строительства по договору долевого участия могла иметь некоторые риски, на сегодняшнии? день обязательные отчисления застрои?щиков в компенсационныи? фонд и банковскии? контроль, которыи? прекращается только после сдачи объекта в эксплуатацию, стали 100-процентной гарантиеи? того, что объект будет достроен и покупатель получит свою квартиру», — объяснил эксперт.
Для застрои?щиков новыи? механизм является гарантом того, что будут деньги на строительство жилых комплексов, а покупателям эскроу-счета гарантируют то, что они не потеряют свои деньги, даже если у застрои?щика возникнут какие-то финансовые трудности, ведь согласно банковскои? гарантии, покупатель в праве вернуть свои деньги.
«Условия предоставления проектного финансирования застрои?щикам являются достаточно лояльными, а плавающая процентная ставка на кредит зависит от соотношения остатка средств на эскроу-счетах к его телу. Это в свою очередь обеспечит здоровую конкуренцию на рынке первичнои? недвижимости и повысит доверие к отрасли в целом», — отметил эксперт «Гранель».
5299+7 (495) 775-47-40
