ЦБ, Минстрой, Минэкономики и ДОМ.РФ согласовали «дорожную карту» по развитию рынка ипотечных ценных бумаг

Как стало известно «Ъ», в конце августа на заседании в Минфине ЦБ, Минстрой, Минэкономики и  Дом. РФ согласовали «дорожную карту» по развитию рынка ипотечных ценных бумаг. Она принята во исполнение указа президента, по которому к 2024 году ставки по ипотеке должны снизиться до 8%.

По замыслу инициаторов «дорожной карты», банкам будет проще удешевить ипотеку, если они смогут, выдав кредиты, сразу привлечь новые деньги.

Инструментом такого привлечения и должны стать облигации, выпускаемые под права требования по выданной ипотеке. Согласно «дорожной карте», предполагается выпускать однотраншевые ипотечные облигации с единым эмитентом «Дом. РФ Ипотечный агент» и поручительством Дом. РФ. Механизм таков: банк-кредитор продает портфель закладных ипотечному агенту (дочерняя структура Дом. РФ) и взамен получает ИЦБ (облигации). В случае возникновения просрочки по ипотечному кредиту Дом. РФ обязан выкупить дефолтную закладную. Банк может оставить ИЦБ на балансе или продать инвестору.

ИЦБ с гарантией Дом. РФ предлагается внести в список разрешенных активов для инвестирования средства пенсионных накоплений, управляемых ВЭБом, госкомпаний и госкорпораций, средства накопления для жилищного обеспечения военнослужащих, средства федерального бюджета по договорам репо.

Согласно «дорожной карте», эти и ряд других мер позволят привлечь до 7 трлн руб., что будет способствовать снижению ставок для ипотечных заемщиков на 1–1,5 процентного пункта. Какой должна быть доля госсредств в инвестициях в ИЦБ, в Минфине, ЦБ и Минэкономики не ответили, в Дом. РФ указали, что она не может быть значительной.

На сегодняшний день львиная доля ИЦБ приходится на два госбанка — ВТБ и Сбербанк. Так, по данным Дом. РФ, всего было 12 сделок ИЦБ Дом. РФ на 321 млрд руб., в том числе ВТБ — три выпуска на 195 млрд руб., Сбербанк — два выпуска на 96 млрд руб. При этом 38% всех облигаций находятся на балансе банков-оригинаторов. «Получается странная история-либо оригинатор сам выкупает облигации и тем самым просто понижает свои нормативы, либо госбанк превращает кредиты в облигации с поручительством для вложения в них средств госкорпораций,- полагает собеседник „Ъ“ в крупном банке.- Выходит круговорот бюджетных денег в природе».

Для повышения привлекательности бумаг для инвесторов «дорожная карта» предусматривает внесение поправок в закон о банкротстве, которые позволят обособить имущество, составляющее ипотечное покрытие по гарантированным Дом. РФ облигациям, в случае банкротства банка. По другим ценным бумагам таких исключений нет. Но эта идея не нашла поддержки у Минэкономики. Согласно таблице разногласий, там считают, что поправки противоречат базовым принципам банкротства — справедливой и равной защите прав кредиторов.

Сами по себе для инвесторов однотраншевые ИЦБ с гарантией Дом. РФ выглядят не слишком привлекательной альтернативой ОФЗ. Так, в Росбанке указали, что для инвестора существует риск досрочного погашения портфеля ипотечных бумаг, что влечет за собой сложность в определении реальной доходности.

Эксперты опасаются также аналога американского ипотечного кризиса. «При использовании модели однотраншевых облигаций велик риск повторения истории и перекладывания убытков на государство»,- отмечает эксперт группы рейтингов структурированных финансовых инструментов АКРА Никита Борзов. Но гендиректор Дом. РФ Александр Плутник подчеркивает, что однотраншевые бумаги гораздо лучше перенесли кризис, основная причина которого крылась в многотраншевых бумагах с неверными рейтингами. В Дом. РФ указывают, что повторение американского кризиса в России невозможно из-за строгого регулирования ЦБ и небольшого объема высокорискованной ипотеки с низким первым взносом.

Тем не менее участники рынка настаивают на необходимости ипотечных бумаг разного типа. По мнению главы управления секьюритизации «ВТБ Капитала» Андрея Сучкова, важно, чтобы относительно недорогое долгосрочное фондирование было доступно широкому кругу кредитных организаций, в том числе средним и небольшим банкам. Директор инвестиционно-торгового департамента Абсолют-банка Сергей Михайлов уверен, что поддержка многотраншевых секьюритизаций, которые являются классическим и востребованным инструментом рынка ИЦБ, также должна быть частью активности государственного института развития ипотеки.

Преимущество многотраншевых облигаций для банков в том, что в разные транши можно упаковать ипотеку разного качества, в том числе и с высоким уровнем дефолта. Однотраншевые бумаги, в которые предлагается, согласно «дорожной карте», упаковывать только хорошие кредиты, такой возможности не дают.