Жилье в новостройках: сохранят ли девелоперы объемы продаж

Падения объемов продаж строящегося жилья в России и Москве не наблюдается, в июле продажи вернулись к среднегодовым значениям. За первые шесть месяцев 2019 года в России зарегистрировано 448,3 тыс. договоров участия в долевом строительстве, что на 32% больше, чем за аналогичный период прошлого года, свидетельствуют данные Росреестра.

Часто приходится слышать мнения, что население, напуганное предстоящим переходом на счета эскроу, поспешило раскупать квартиры по старым правилам. Но насколько это верно? Ведь новая схема продаж выгодна прежде всего покупателю жилья, и логичнее было бы дождаться ее введения.

В июне 2019 года продажи жилья в строящихся домах резко выросли. Анализ данных Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства показывает, что в июне 2019 года зарегистрировано более 83 тыс. ДДУ с уплатой взносов в компенсационный фонд, что на 66% больше показателя мая и среднего значения за пять месяцев 2019 года (50 тыс. ДДУ). Возможная причина всплеска продаж — намерения застройщиков сохранить возможность привлечения средств напрямую. Для этого они продают квартиры аффилированным юридическим или физическим лицам, создавая себе запас, который смогут реализовать через механизм уступки права требования по ДДУ после 1 июля 2019 года, избегая необходимости использования счетов эскроу.

Такие выводы сделаны по результатам анализа «состава» ДДУ — выявлен резкий рост числа зарегистрированных ДДУ, включающих в себя две и более квартиры (3,9 млн кв. м в июне 2019 года), что более чем в восемь раз выше среднего показателя за пять месяцев 2019 года (0,5 млн кв. м в месяц), а также наличие аномального роста продаж у некоторых застройщиков.

В июле объемы продаж строящегося жилья вернулись к среднегодовым значениям. Об этом свидетельствуют и данные Росреестра по Москве, и некоторые агентства недвижимости. Однако речь идет, скорее, о возврате к нормальной среднемесячной динамике. И конечно, корректность выводов о спаде на рынке жилья на основе прямого сравнения показателей июня и июля без учета сезонности и происходящих на рынке изменений вызывает огромные сомнения.

Таким образом, очевидно, что переход на новые механизмы финансирования жилищного строительства проходит плавно, мрачные прогнозы аналитиков явно не сбываются. Конечно, окончательные выводы могут быть сделаны только по итогам года, однако уже сейчас очевидно, что фактически колебаний покупательской активности на рынке не происходит, а наблюдаемые изменения связаны в том числе с приобщением рынка к новым механизмам.

Сейчас отрасль жилищного строительства переживает одну из самых значительных реформ с 2004 года, когда впервые появилось понятие «договор участия в долевом строительстве». В соответствии с вступившими в силу поправками в 214-ФЗ застройщики больше не имеют права привлекать средства граждан в новые проекты напрямую, а должны делать это с использованием специальных счетов эскроу. Средства на этих счетах в сумме до 10 млн руб. застрахованы государством в лице Агентства по страхованию вкладов. В свою очередь застройщики будут получать средства через механизм проектного финансирования.

Перед вступлением нового механизма в силу многие эксперты высказывали достаточно апокалиптические прогнозы о полной остановке строительства, ухода с рынка чуть ли не половины застройщиков, остановке продаж жилья по договорам долевого участия. Давайте разберемся, что произошло на самом деле.

По данным Росстата, в России за шесть месяцев 2019 года введено 30,1 млн кв. м жилья (+3,7% к шести месяцам 2018 года), из них 14,5 млн кв. м — многоквартирных жилых домов (далее — МКД) (+5,1%). Таким образом, зафиксирован рост жилищного строительства. Конечно, с учетом строительного цикла длительностью около двух лет это, скорее, отражение ситуации восстановления строительной отрасли в 2017 году, но, безусловно, является позитивным сигналом.

На 15 августа 2019 года, согласно данным единой информационной системы жилищного строительства, в России осуществляется долевое строительство 120,4 млн кв. м жилья. В то же время в июне 2019 года правительство определило критерии готовности строительных объектов, при соответствии которым застройщик сохранит возможность привлечения средств — от 6% до 130% в зависимости от разных факторов и системной значимости застройщика.

На 16 августа 2019 года разрешено привлечение средств дольщиков по проектам строительства 78,5 млн кв. м жилья (65% строящихся МКД, 4,9 тыс. разрешений на строительство). Эти данные доступны на сайте Единой информационной системы «наш.дом.рф».

В отношении проектов строительства площадью 41,6 млн кв. м проектной декларацией не предусмотрено использование счетов эскроу и не получено заключение о соответствии. Регистрация договоров долевого участия в отношении таких проектов пока запрещена. У застройщика указанных проектов есть время до 1 октября, чтобы получить необходимое разрешение о соответствии (по оценкам, так собираются поступить более половины) или достроить дом за счет собственных средств (около 35%), а в 11% проектов планируется переход на счета эскроу.