Объем выданной в России за полгода ипотеки упал впервые с кризиса

Российский ипотечный рынок в первом полугодии 2019 года замедлился: банки выдали 575,5 тыс. ипотечных кредитов на 1,26 трлн руб. против 663 тыс. кредитов на 1,3 трлн руб. в первом полугодии 2018 года, свидетельствуют данные Центробанка. В количественном выражении снижение составило 13,2%, а в денежном — 3,5%. На 1 июля размер долга россиян по ипотеке впервые превысил 7 трлн руб., увеличившись за год на 20%.

Последний раз объем выдачи ипотечных кредитов в России в январе—июне снижался в 2015 году, после падения рубля и резкого повышения Центробанком ключевой ставки, что привело к росту ипотечных ставок у банков. Тогда темпы падения были значительно сильнее — на 40%, с 766 млрд до 458 млрд руб.

Нынешнее снижение выдач также происходит на фоне повышения кредитных ставок по ипотеке из-за ужесточения денежно-кредитной политики ЦБ: в конце прошлого года они опускались ниже 10% (исторический минимум в 9,41% был зафиксирован в ноябре), затем в апреле выросли до максимума в 10,56%, а в настоящее время вернулись к снижению.

В июне средняя ставка по ипотеке, под которую банки выдают ипотечные кредиты, упала сразу на 0,25 п.п. — с 10,53 до 10,28%. Это самое быстрое снижение средней ставки с 2017 года, когда с сентября по октябрь ставка изменилась с 10,58 до 10,05%.

Почему снизилась выдача ипотечных кредитов

На небольшое снижение выдачи ипотеки в первом полугодии 2019 года, по мнению старшего директора Fitch Александра Данилова, повлияла комбинация факторов.

• В большей степени повлияли кредитные ставки, которые в начале 2019 года выросли.
• Второй фактор — некоторое насыщение платежеспособного спроса: с одной стороны, понятно, что есть огромный неудовлетворенный спрос населения на улучшение жилищных условий, но, с другой стороны, качественный спрос наверняка ограничен — у многих людей просто денег нет, чтобы платить ипотеку.
• Третий фактор, который играет меньшую роль, — переход на систему эскроу-счетов. Кто-то из будущих ипотечников, возможно, занял выжидательную позицию, потому что не понимает, что происходит, а кто-то мог отложить покупку до введения системы, чтобы застраховаться на 10 млн руб., так как в пределах этой суммы покупатель жилья получит возмещение даже в случае банкротства застройщика, допускает эксперт.

Тенденция к снижению объемов выдачи ипотеки наметилась еще в начале года, и ситуация не восстановилась до сих пор, напоминает замдиректора группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень. В то же время прирост кредитного портфеля существует, поэтому нельзя сказать, что ситуация на рынке ипотеки «совсем плохая». На понижение объемов выдачи влияют и рост ставок, и достаточно заметное повышение цен на недвижимость, в частности в Москве, которое могло быть вызвано переходом на строительство по эскроу-счетам, говорит эксперт.

Если учитывать только новую ипотеку, без учета рефинансирования, то в первом полугодии 2019 года выдача ипотеки в денежном выражении выросла, сказали РБК в аналитическом центре «ДОМ.РФ». Новых ипотечных кредитов, по его данным, в январе—июне было выдано 548 тыс. (-4% к первому полугодию 2018 года) более чем на 1,2 трлн руб. (+6,8%). Если в начале прошлого года рефинансирование взятой ранее ипотеки было одним из драйверов рынка, то сейчас его доля снизилась более чем в 3,5 раза — с 13,3% в январе—июне 2018 года до 3,6% в первом полугодии 2019 года.

Что будет влиять на рынок ипотеки дальше

Во втором полугодии 2019 года выдача ипотеки будет зависеть от темпов снижения ставок по кредитам. В настоящее время цикл повышения ставок закончен, и с конца мая основные ипотечные кредиторы приступили к их снижению, напоминают в аналитическом центре «ДОМ.РФ». Уменьшение стоимости фондирования (в настоящее время доходность пятилетних ОФЗ — около 7,1% по сравнению с 9% осенью 2018 года) и прохождение годового пика инфляции создают условия для понижения кредитных ставок, указывают эксперты.

Банк России (17 июня и 26 июля) снизил ключевую ставку с 7,75 до 7,25% и не исключил возможности ее дальнейшего снижения. На этом фоне с начала июля банки снижают ставки по ипотеке. Первым на снижение пошел банк «ДОМ.РФ», опустивший в начале июля базовую ставку на первичном рынке с 10,75 до 9,7%, на вторичном — с 10,9 до 9,8%. Позднее к тренду присоединились Альфа-банк, «ФК Открытие», Газпромбанк, Райффайзенбанк и другие. Крупнейшие игроки на рынке — Сбербанк и ВТБ (занимают первое и второе места) — пока о снижении ставки не объявляли.

Банки уже накопили достаточный резерв для уменьшения ставок благодаря заметно подешевевшему фондированию, говорится в комментарии Национальных кредитных рейтингов. «Только за май—июнь максимальная ставка по вкладам физлиц, которые выступают ключевым источником длинных денег для ипотеки, упала на 0,5 п.п., и можно ожидать дополнительного снижения на 0,2–0,3 п.п. в ближайшие два-три месяца», — полагают аналитики.

Еще один фактор, который может повлечь дальнейшее снижение ипотечных ставок, — это желание Центробанка охладить рынок необеспеченного кредитования. Регулятор последний раз в апреле повышал коэффициенты риска по потребительским кредитам, что должно делать их для банков менее выгодными. На этом фоне в мае (впервые за два года) замедлились темпы прироста портфеля потребкредитов до 24,9 против 25,2% месяцем ранее. В октябре при выдаче кредита банки должны будут учитывать еще и показатель долговой нагрузки (ПДН) заемщика, а в будущем ЦБ хочет иметь возможность влиять на увеличение срока выдаваемых потребкредитов, чтобы банки не обходили ПДН.

Охлаждение рынка потребкредитования может обострить конкуренцию среди банков на ипотечном рынке, считают в НКР. «В связи с этим мы полагаем, что уже в четвертом квартале средняя ставка по вновь выдаваемым ипотечным кредитам пересечет психологически важную отметку в 10%, а в первом квартале следующего года вполне может вернуться к уровню конца 2018 года — 9,6–9,7%», — прогнозируют эксперты. Средняя ставка по выдаваемой ипотеке может снизиться до 9,7–9,8% уже в четвертом квартале 2019 года, более оптимистичны аналитики «ДОМ.РФ». А в случае перехода к нейтральной денежно-кредитной политике в середине 2020 года ставки по ипотеке впервые в истории рынка могут опуститься до 9%, говорят они.

В то же время средний уровень жизни россиян особо не растет, поэтому рассчитывать на то, что будет постоянное поддержание большого спроса на ипотеку, не стоит, предупреждает Валерий Пивень. Согласно базовому сценарию рейтингового агентства «Эксперт РА», в 2019 году ипотечному рынку не удастся повторить рекорд 2018-го в 3 трлн руб.: объем выдач не превысит 2,5–2,6 трлн руб.