В конце июля рейтинговое агентство АКРА опубликовало исследование по развитию рынка ипотечной секьюритизации «Как избежать ипотечного кризиса». В нем агентство спрогнозировало в России ипотечный кризис по модели американского 2007–2009 годов. Авторы раскритиковали программу по улучшению жилищных условий «Фабрика ИЦБ» («Дом. РФ»). Также АКРА представило свое видение развития рынка ипотечных ценных бумаг в России. Однако есть ли в действительности веские основания ожидать ипотечного кризиса в России?
В исследовании в частности говорится, что к кризисной ситуации Россию может привести механизм однотраншевых «агентских» ценных бумаг (ИЦБ), которые выпускаются ипотечным агентом «Фабрика ИЦБ» («Дом. РФ»). . Также в исследовании приводятся тезисы, что взятый правительством курс на эмиссию «агентских» ИЦБ влечет за собой рост закредитованности населения на фоне устойчивого снижения его реальных доходов.
По мнению агентства АКРА, главную опасность представляет высокая концентрация рисков на одном эмитенте. В случае угрозы ипотечного кризиса ответственность по бумагам ляжет на плечи государства, это увеличит нагрузку на бюджет и создаст дополнительные риски для финансовой системы страны.
По оценке АКРА, финансовый кризис, подобный тому, что был в США в 2007–2008 годах, может наступить уже через несколько лет при условии, что критическая масса ипотечных заемщиков в РФ будет не в состоянии платить по кредитам: «С учетом потенциального снижения платежеспособности заемщиков, а также при исключении реструктурированных и выкупленных кредитов прогнозируемый объем дефолтов в различных сценариях может достигать 10–20%. <...> Pасходы бюджета на покрытие дефолтов по данным бумагам могут составить от 900 млрд до 1,5 трлн рублей».
Как следует из исследования АКРА, для устойчивого роста ипотечного кредитования в России необходимо развитие классических многотраншевых ИЦБ, имеющих рейтинги кредитных агентств, в число которых входит АКРА. В частности, речь идет о выпуске облигаций с баланса специализированного финансового общества (СФО) с обеспечением облигаций не только «премиальных» ипотечных активов, но и кредитов среднего качества, отражающих профиль всего рынка в целом. Этот инструмент может эмитироваться несколько раз в рамках одного выпуска, что позволяет более гибко корректировать цену размещения, в то время как обязательства ложатся на банки-эмитенты, а не на государство.
Авторы исследования также отметили, что модель поддержки жилищного финансирования через выпуск однотраншевых ИЦБ в РФ может привести к ипотечному кризису. Бумаги, по мнению агентства, являются копией устаревшей американской модели — такие же выпускали американские Fannie Mae и Freddie Mac до кризиса, а их внедрение в США, якобы, привело к ипотечному пузырю 2007–2008 годов.
Стоит отметить, что однотраншевые ИЦБ действительно являются аналогом облигаций государственных ипотечных агентств США. Однако не этот фактор стал причиной печально известного финансового кризиса 2008 года, а особенности рынка 2005–2007 годов. Во-первых, это высокая доля кредитов с низким или нулевым первоначальным взносом; во-вторых, популярная практика «долг в обмен на ключи», позволяющая заемщику списать долг в обмен на жилье. В результате, когда цены на недвижимость пошли вниз, на рынке начались дефолты по ипотечным кредитам. Платежеспособные заемщики массово отказывались от своих обязательств, возвращая банкам подешевевшее жилье.
Американские финансовые институты, участвовавшие в выпусках многотраншевых бумаг, понесли серьезные потери. Инвестбанк Lehman Brothers обанкротился. Страхового гиганта AIG пришлось спасать государству — стоимость страхования была низкой и объяснялась она наивысшим кредитным качеством лопнувших бумаг.
В отчете по итогам расследования конгресса США, проведенного в 2011 году, говорилось, что неспособность рейтинговых агентств оценить кредитное качество сложных финансовых инструментов стала «ключевым винтиком в машине финансового уничтожения».
Важным изменением после кризиса стало ужесточение макропруденциальной политики Центробанков. Были введены меры, ограничивающие риски по ипотечным кредитам и призванные снизить их накопление в системе. Это не исключает трудностей при падении цен на жилье или всплеске просроченных кредитов, но система должна помочь избежать коллапса.
Эксперты отмечают, что инвесторы, вложившие средства в однотраншевые ипотечные облигации с поручительствами государственных ипотечных агентств, избежали потерь, они составляют основу сегодняшнего ипотечного рынка США. Доля сложных траншированых инструментов в США, напротив, сократилась в десятки раз.
Возможен ли в России ипотечный кризис?
В исследовании отмечается, что за последние несколько лет ипотека превратилась в один из наиболее динамично развивающихся сегментов рынка кредитования. Объем предоставленных ипотечных кредитов демонстрирует устойчивый рост: в 2017-м темп прироста данного показателя к уровню 2016 года составил 37,3%, а в 2018-м — 49% в годовом сопоставлении.
Действительно, в условиях глобальной политики снижения центральными банками процентных ставок ипотечное кредитование остается одним из немногих маржинальных продуктов для банков. В России потенциал ипотечного сектора, очевидно, не раскрыт до конца, а значит, есть перспективы роста.
Однако в России ситуация на рынке жилья принципиально отличается от американской модели 2007–2008 годов по ряду причин. Во-первых, секьюритизация кредитов с первоначальным взносом менее 20% законодательно запрещена. Во-вторых, банки отслеживают качество заемщиков. В-третьих, потенциальная нагрузка на бюджет не выглядит существенной: в России сохраняется крайне низкий уровень госдолга и долговой нагрузки населения.
Очевидно, что текущая модель стимулирования ипотечного рынка работает — ставки снижаются, и молодые семьи имеют возможность купить себе отдельную квартиру, улучшив жилищные условия.
Критика АКРА основана на тезисе «в кризис могут быть проблемы», при этом в кризис проблемы будут во всех сферах экономики. С большой долей вероятности можно говорить, что ипотечный кризис не самый насущный риск для современной России.
5444+7 (495) 775-47-40
