В рамках нацпроекта «Жилье и городская среда» Россия ставит задачей наращивание темпов вводимого жилья до 120 млн кв. м в год, чему в том числе должно способствовать снижение ипотечных ставок. Где еще
ипотека может быть драйвером, почему можно считать надежными ипотечные облигации с поручительством ДОМ.РФ и в чем были национальные особенности кризиса в США в 2007 году, «Газете.Ru» рассказал доктор экономических наук, профессор, заведующий кафедрой «Ипотечное жилищное кредитование и страхование» Финансового университета при Правительстве Российской Федерации Александр Цыганов.
— Стала ли в России ипотека драйвером экономики?
— Ипотечное кредитование за последние пять лет прочно заняло одно из центральных мест в экономической и социальной повестке страны.
Программа субсидирования ставок по ипотечным кредитам для покупки строящегося жилья оказалась одной из наиболее эффективных антикризисных мер, реализованных правительством в 2015-2016 годах. Программа помощи ипотечным заемщикам в 2016-2018 году предотвратила массовые дефолты по кредитам в иностранной валюте и обеспечила мягкий переход рынка к рублевым кредитам: доля кредитов в иностранной валюте на сегодня составляет 0,4% от совокупного портфеля задолженности. Ипотечное кредитование используется и как инструмент демографической политики и поддержки рождаемости: с 2018 года во исполнение поручений президента Российской Федерации Владимира Путина действует программа 6-процентной ипотеки для семей с детьми, а с 2019 года при рождении третьего или последующего ребенка государство выделяет субсидию 450 тысяч для погашения задолженности по ипотечному кредиту.
Ипотечное кредитование — это и основной инструмент достижения национальных целей в жилищной сфере. Анализ паспорта национального проекта «Жилье и городская среда» показывает, что по сравнению с 2017 годом власти планируют к 2024 году за счет развития рынка ипотечного кредитования обеспечить прирост количества семей, улучшающих жилищные условия, на 1,2 млн семей — это 80% от необходимого прироста за период.
Главный механизм поддержки ипотечного кредитования, предусмотренный паспортом национального проекта «Жилье и городская среда» — однотраншевые ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) с поручительством ДОМ.РФ.
— Можно ли говорить о том, что механизм ИЦБ несет в себе риск надувания пузыря на рынке ипотечного кредитования?
— В условиях растущей значимости ипотеки дискуссии об оптимальных путях и рисках развития рынка ипотечного кредитования выходят за границы ответственных ведомств и профессиональных рыночных игроков, привлекая широкие круги участников, являющихся носителями полярных, а порой и противоречивых точек зрения. Впрочем, и противоречивые, основанные на «мифах» и популярных заблуждениях, мнения несут определенную пользу, активизируя обсуждение реальных механизмов работы сектора жилищного финансирования.
Так, 18 июля рейтинговое агентство «АКРА» опубликовало исследование «Как избежать ипотечного кризиса в России», выступив с критикой решений по развитию ипотечного рынка, реализуемых Минфином России и Банком России в рамках национального проекта «Жилье и городская среда».
Лейтмотив исследования — это ожидание ипотечного кризиса, связанного, по мнению агентства, с моделью поддержки жилищного финансирования посредством выпуска стандартизованных, однотраншевых ипотечных ценных бумаг, обеспеченных поручительством ДОМ.РФ, по аналогии с облигациями государственных ипотечных агентств США, а в качестве «лекарства» предлагается развитие многотраншевых ипотечных облигаций с рейтингами кредитных агентств. Оставляя за скобками вопросы этики и возможного конфликта интересов у рейтингового агентства, исследование заслуживает детального анализа и разбора, в первую очередь как первая попытка оспорить и пересмотреть модель развития рынка, принятую и реализуемую на государственном уровне.
— Есть ли аналогия с печально известным кризисом в США, который создал эффект домино на мировых финансовых рынках?
— Кризис на ипотечном рынке в США 2007-2009 годов породил множество мифов о том, что причиной кризиса и утраты финансовой стабильности послужила деятельность государственных ипотечных агентств. В той или иной форме большая часть этих мифов нашла отражение в представленном исследовании.
В действительности, фундаментальная причина кризиса была связана с первичным активом, а точнее — двумя особенностями американского ипотечного рынка образца 2005-2007 годов: высокая доля кредитов с низким или нулевым первоначальным взносом и широко распространенная практика «долг в обмен на ключи», позволяющая заемщику списать долг в обмен на жилье в любой момент времени. В момент снижения цен на недвижимость это привело к массовым дефолтам по ипотечным кредитам либо отказу от обязательств со стороны платежеспособных заемщиков с возвратом банку потерявшего стоимость жилья. Отметим, что в России доля кредитов с низким первоначальным взносом минимальна, в том числе благодаря последовательной политике Банка России, а односторонний отказ от исполнения обязательств по кредитному договору в обмен на предмет залога невозможен.
— Но ведь в США был большой объем производных ценных бумаг, которые почти вмиг обесценились...
— Справедливости ради, рынок ипотечных облигаций действительно сыграл роль «триггера» — дефолты по кредитам, лежащими в покрытии ипотечных ценных бумаг привели к существенным убыткам инвесторов и стали причиной глобального финансового кризиса. Но как на самом деле осуществлялась секьюритизация ипотеки в США?
Исторически основным механизмом секьюритизации являлись однотраншевые ипотечные облигации с поручительством государственных агентств Fannie Mae и Freddy Mac, которые за более чем 50 лет создали одну из самых эффективных систем жилищного финансирования в мире. Благодаря этой модели был создан сверхликвидный рынок ипотечных облигаций, который позволил банковской системе кратно увеличить объемы ипотечного кредитования за счет передачи процентного риска профильным долгосрочным инвесторам.
Вместе с тем, по мере роста рынка «subprime» кредитов, не отвечавших стандартам качества государственных агентств, развитие получили многотраншевые бумаги, обязательства по которым обеспечивались не за счет кредитного качества агентства и ипотечного покрытия, а за счет разделения на так называемые «старшие» и «младшие» транши с присвоением им рейтингов международных агентств.
В 2006 году, в преддверии кризиса, доля многотраншевых бумаг без поручительства агентств достигла своего пика (55% в объеме выпуска) и именно такие бумаги послужили «триггером» для развития глобального финансового кризиса. Особую роль в этом сыграли рейтинговые агентства, присваивавшие высокие рейтинги в структурах, обеспеченных субординированными классами выпусков, концентрировавших на себе риски дефолта, которые в период системного спада цен на недвижимость перестали одновременно поддерживать старшие классы.
— Кто давал добро на выпуск этих облигаций? Почему в них верили?
— В ходе расследования специальной комиссии, созданной Конгрессом США в 2009 году (National Comission on the Causes of the Financial and Economic Crisis in the United States (Financial Crisis Inquiry Commission (FCIC), The financial crisis inquiry report), было установлено, что кредитные рейтинговые агентства абсолютно провалились в выполнении своей главной задачи — обеспечении качественных рейтингов по ценным бумагам в интересах инвесторов. Так, согласно отчету, агентство Moody’s c 2000 по 2007 год присвоило наивысший рейтинг AAA 45 тысячам (!) выпусков ипотечных облигаций, из которых к 2008 году у 83% был снижен кредитный рейтинг. По результатам расследования «большая тройка» международных кредитных штрафы и компенсации.агентств была вынуждены выплатить миллиардные
В целом, вызывает сомнения экспертиза любых рейтинговых агентств, включая национальные, в области оценки кредитного риска в ипотеке. Так, предлагаемые «АКРА» методы анализа относятся к так называемым полипараметрическим скоринговым картам, применявшимся еще на заре рейтинговой деятельности международных рейтинговых агентств. Напротив, современные технологии, доступ к большим данным, развитие машинного обучения систем, принимающих кредитные решения позволяют первичным держателям кредитного риска (банки и ипотечные агентства) обеспечить значительно более полный и точный предиктивный анализ риска и доходности.
Все обязательства перед ними были выполнены в полном объеме. После кризиса основу рынка США составляют именно такие облигации, а доля сложных инструментов сократилась до 3% в 2012 году.
— Развитие этого рынка может спровоцировать повторение такой ситуации в России?
Ошибки американских коллег были хорошо изучены и учтены при разработке дизайна российского ипотечного рынка. В качестве основного инструмента поддержки ипотечного кредитования Минфином России и Банком России в соответствии с паспортом национального проекта «Жилье и городская среда» выбраны однотраншевые ипотечные облигации с поручительством ДОМ.РФ. При этом секьюритизация кредитов с первоначальным взносом менее 20% у нас законодательно запрещена, а в отношении ДОМ.РФ с 2020 года планируется введение нормативов финансовой устойчивости — это послужит дополнительной гарантией для инвесторов.
Секьюритизация является важным и мощным инструментом, способным преобразовать первичный рынок ипотеки, вывести риск из банковской системы, предоставляя банкам ликвидность и возможность для роста объемов кредитования, придать импульс развитию жилищного сектора и экономики в целом, необходимый для достижения национальных целей в жилищной сфере, поставленных президентом Владимиром Путиным.
5444+7 (495) 775-47-40
