Приобретение жилья — самая большая и важная покупка в жизни большинства семей. Взяв ипотечный кредит, заемщики направляют до 60% доходов на его погашение, сокращая расходы на иные, второстепенные нужды в течение длительного времени. В масштабах экономики ипотека стимулирует строительную отрасль, а также сопряженные с ней производство и инфраструктуру. В то же время накопление долгосрочного долга сопровождается растущим спросом на сбережения, что ведет к снижению инфляции и процентных ставок — высвобождению ресурсов для реального сектора экономики.
Ипотечный портфель банков на 01.04.2019 составлял около 6,7 трлн рублей. Это 7,26% от суммарных активов банковского сектора. Объем продолжает расти более высокими темпами, чем в любом другом кредитном сегменте. По данным Банка России, на 01.04.2017 годовой прирост составил 12,6%, через год — 19,9%, а на 01.04.2019 — уже 24,6%. С учетом высокой потребности населения в комфортном жилье, в условиях стабилизации инфляции и снижения реальных ставок до каких пределов банки могут продолжать такой стремительный рост?
Баланс банковского сектора более чем на 75% является кредитно-депозитным, а если не считать статьи, отражающие резервы и капитал, то более чем на 90%. Так, на 01.04.2019 65,6% пассивов банков — это средства клиентов (60,5 трлн рублей, без кредитных организаций), из которых 68,5% имеют срочность до 1 года, а оставшиеся 31,5% — срок от 1 до 3 лет. Лишь 1,7% пассивов банков приходится на облигации, векселя и акцепты сроком более 1 года.
При неизменной структуре заимствований рост и удержание ипотечных активов будут увеличивать чувствительность экономической стоимости капитала банков к процентным шокам, что вместе с неопределенностью денежных потоков и спецификой инструментов (базисный риск, встроенные опционы, кредитные спреды) может привести к значительному росту процентного риска и коррелирующих с ним иных рисков по сектору. Для сохранения прочности балансов, которая сейчас, вероятно, находится на приемлемом уровне, в условиях ужесточения конкуренции и сужения чистой маржи банки будут вынуждены проводить более взвешенную кредитную политику, сдерживая рост ипотеки путем увеличения ставок или ужесточения ограничений для новых выдач.
Между тем во II—III квартале этого года Банк России начнет поэтапно внедрять регулирование процентного риска банковской книги. И поскольку многие банки уже не готовы соответствовать рекомендуемым базельским ограничениям, в недалекой перспективе это приведет к регуляторному сдерживанию роста ипотеки в банковском секторе.
Средства клиентов не должны и далее оставаться основным источником фондирования ипотеки. В условиях дефицита длинных долговых инструментов все более необходима интеграция первичной ипотеки с рынком капитала — выпуск ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) и развитие рынка таких бумаг как системообразующего инструмента жилищного финансирования.
Секьюритизация ипотеки за 13 лет истории еще не стала в России масштабным механизмом привлечения капитала. На 01.04.2019 в обращении было менее 350 млрд рублей. ИЦБ всех типов. При этом многие выпуски размещались без выведения на открытый рынок и остаются в портфелях банков до погашения. Но если банкам инвестирование в ИЦБ знакомо, то их использование небанковскими профучастниками крайне незначительно. И этому есть ряд причин.
ИЦБ сложны для оценки. Их неопределенные инвестиционные характеристики вызывают сомнения у инвесторов, привыкших к традиционным инструментам с фиксированной доходностью. Вместе с этим рыночная инфраструктура и регуляторная среда пока не способствуют широкому признанию ИЦБ. Они не выделены в отдельный класс, почти не используются в сделках биржевого репо, не получают рыночных стимулов и часто не находят справедливой интерпретации в регулировании. Например, ИЦБ, обеспеченные поручительством Дом. РФ, квалифицируются в торговых портфелях банков с наивысшим рыночным риском, вычитаются из капитала (вес 1250%), не входят в состав высоколиквидных активов и не включены в ломбардный список Банка России. Инвестирование пенсионных накоплений в ИЦБ ограничено 10% и поставлено в один ряд с инструментами других типов и уровней риска — таких, как, например, структурные облигации, акции вне котировального списка первого уровня, облигации с низким рейтингом.
Приток капитала в ипотеку посредством ИЦБ может обеспечить более эффективное ценообразование ипотечных кредитов для заемщиков. Требуемая для ИЦБ стандартизация, конкурентное развитие технологий выдачи и обслуживания кредитов будут способствовать более рациональному фондированию без платы за удержание банками избыточного риска и дополнительных комиссионных обременений заемщиков.
Согласно моделям оценки портфелей ипотеки, составляющей покрытие ИЦБ Дом. РФ, разность ипотечных ставок и ожидаемой доходности ИЦБ, размещаемых около номинала, сейчас может составлять около 100—125 базисных пунктов, включающих премию за кредитный риск и расходы банка на выдачу и обслуживание кредитов. По мере роста интереса к ИЦБ следует ожидать постепенного очищения цен от технических дисконтов (спредов) за низкую ликвидность и страхи инвесторов, связанные с неопределенностью их характеристик. Как показывает анализ выпусков в обращении, ИЦБ систематически недооцениваются, демонстрируя более высокие реализованные доходности в сравнении с ожидаемыми — в среднем на 30—60 б. п. Эту величину можно рассматривать в качестве целевой оценки справедливого спреда с учетом опционов к доходности облигаций с риском суверенного уровня. Поэтому с ростом ликвидности ИЦБ ставки для первичной ипотеки, фондируемой регулярными выпусками, должны будут сходиться к равновесным ставкам на 1—1,5 процентного пункта ниже, чем в нынешней банковской модели жилищного финансирования.
Так или иначе, чтобы иметь перспективу кратного роста в течение ближайших лет, ипотечное кредитование должно быть обеспечено более мощным и долгосрочным ресурсом на рынке капитала — ипотечными ценными бумагами.
Мнения экспертов банков, финансовых и инвестиционных компаний, представленные в этой рубрике, могут не совпадать с мнением редакции и не являются офертой или рекомендацией к покупке или продаже каких-либо активов.
5429+7 (495) 775-47-40
