Есть целые категории заемщиков, которым банк откажет в ипотеке почти наверняка. ЦИАН.Журнал побеседовал с экспертом, почему это происходит и что делать в такой ситуации
О том, кто для банка является нежелательным заемщиком, как быть таким людям, мы беседуем с Сергеем Козловым, заместителем председателя правления-директором кредитного департамента СДМ-Банка.
В зоне риска – пенсионер и бизнесмен
- Почему вообще существуют целые группы людей, причем с не испорченной кредитной историей, которым банк чаще всего отказывает в ипотеке?
Для любого банка главный критерий при выдаче кредитов – минимизация рисков. Именно это является отправной точкой при одобрении заемщика. Банк должен быть уверен, что кредит будет возвращен и возвращен в срок. Конечно, есть штрафы за просрочку и четко прописанные процедуры взыскания долгов через суд, реализации заложенной квартиры и так далее. Однако «болезнь» легче предотвратить. Другими словами, спрогнозировать, будет ли тот или иной человек своевременно возвращать взятые деньги. При этом кредитная история может лишь «отсечь» недобросовестных заемщиков. Но хорошая и плохая кредитная история – это прошлое. А в данном случае важно предсказать будущее. Особенно в случае с ипотекой, когда срок кредита может составлять 5-10 и даже 25 лет. Насколько у человека хватит средств, чтобы годами стабильно вносить положенные выплаты? Что будет, если человек останется без работы? Если ли у него дополнительные ресурсы или люди, которые помогут вернуть кредит в этом случае?
Именно на эти вопросы должен ответить андеррайтинг. И именно по этим критериям сформировались несколько категорий заемщиков, к которым банки относятся насторожено.
- Какие категории заемщиков традиционно относятся к числу «отказных»?
Вообще говоря, любое решение о кредите – индивидуально. И никакой дискриминации по возрасту или статусу нет и быть не должно. Просто именно эти группы людей с большей вероятностью, чем остальные, могут остаться без работы. Подчеркиваю: не поменять работу, а остаться без нее в принципе. И если говорить о «категориях», то это владельцы бизнеса и люди предпенсионного и пенсионного возраста.
Например, люди пенсионного возраста. Если человек в этом возрасте потеряет работу, то найти новую ему будет не просто. Или он сам решит перестать работать по состоянию здоровья. Таким образом, вероятность того, что доход у такого человека снизится, крайне велика.
Другая ситуация – индивидуальный предприниматель или владелец бизнеса. Если бизнес развалится, то в большинстве случаев такой заемщик начнет развивать новый. На это понадобится время и средства. Но даже если он решит пойти наемным сотрудником, найти работу ему также будет не просто. В любом варианте, он достаточно длительное время будет оставаться без стабильного дохода.
В то же время человек, которые работает наемным сотрудником, даже потеряв работу более-менее быстро найдет новую. Поэтому, несмотря на более активную жизненную позицию бизнесмена, для банка он будет являться менее интересным заемщиком, нежели менеджер средней руки.
Детей – в созаемщики
- Таким образом получается, что, если вы индивидуальный предприниматель или пенсионер, про ипотеку можно забыть?
Я бы так не сказал. Повторюсь: речь не идет о дискриминации. Каждый случай индивидуален. И каждый банк в рамках существующего законодательства может подходить к оценке заемщика по-своему.
Например, крупный розничный банк, где в день выдача ипотечных кредитов измеряется сотнями, скорее всего, не будет выходить за рамки установленных критериев. При таком объеме вникать в каждый отдельный случай просто-напросто невозможно.
А вот средний банк уже может посмотреть на ситуацию по-другому. Например, ИП и собственник бизнеса для такого банка часто, наоборот, хороший фактор. Ведь предоставив кредит собственнику, банк может привлечь на обслуживание его бизнес.
Кроме того, у каждого банка своя программа, свои критерии. Например, если в одном банке требования по возрасту могут быть «до 59 лет», а в другом – «до 67». Значит, в первом банке шестидесятилетнему заемщику откажут, а во втором – нет. При этом важным показателем является на возраст на момент получения ипотеки, а возраст на момент окончания выплат. В большинстве программ нужно, чтобы по окончании выплат возраст был 65, в исключительных случаях – до 75 лет. Так что сокращение срока, на который берется ипотека – также вариант избежать отказа.
- А что еще можно посоветовать людям старшего возраста в этой ситуации?
Во-первых, ваши шансы будут тем выше, чем больше первоначальный взнос. Далее – нужно убедить банк, что у вас есть не только пенсия, но и доход. Например, вы – работающий пенсионер. Или владеете недвижимостью под сдачу в аренду.
Если весь ваш доход состоит из пенсии, то шансы получить ипотеку стремятся к нулю. Также сложно будет получить одобрение, если ваш возраст выходит за рамки программы банка.
Однако, все эти ситуации не безвыходные, если обратиться за помощью к детям и внукам и подать документы на «кредит с со-заемщиком». Такой формат повышает шансы. Если доходов на двоих хватает, и есть работающий заемщик помоложе, то ипотеку дадут. Но на двоих. Причем важно, что это будет не ипотека с поручителем, а совместный кредит. В данном случае оба расписываются в кредитном договоре и оба берут деньги, отвечают одинаково за всю сумму. В случае с поручительством поручитель денег не берет и отвечает только тогда, когда банк обратился к заемщику, который не может платить. Юридически банку в суде проще взыскать с созаемщиков, нежели с поручителей. Поэтому получить ипотеку с поручительством чуть вероятнее, чем без него, но с созаемщиком – намного более вероятно.
В этой ситуации нужно учитывать еще один нюанс – на кого оформлять квартиру. Вообще говоря, банки предпочитают оформлять квартиру в долевую собственность. Так удобнее для банка. Но в принципе можно рассмотреть и удобные варианты для клиентов, оформив недвижимость только на пенсионера (например, если дочь или сын в браке, и не хотели бы делить с супругом имущество). Правда, не все банки готовы идти на такой шаг, поэтому советую предварительно уточнять все возможности.
- Если ипотеку все-таки дадут, будет ли ставка выше?
Сама по себе ставка не повышается в зависимости от возраста заемщика. Другое дело, что в разных банках и программах ставка может отличаться существенно. Также может быть разница в процентах при наличии страхования и без него.
А стоимость страховки, действительно, растет в зависимости от возраста. В частности, тариф страхования жизни и здоровья. Если человеку больше 55 лет, то большинство страховых компаний повышает ставки в разы. Если молодой человек заплатит 1%, для пенсионера это может быть 3% и более. Понятно, что с возрастом вероятность заболевания растет, так что подорожание вполне логично.
Впрочем, здесь есть свои тонкости, которые помогут сэкономить. Например, можно оформить страховку только на часть базового пакета – «от несчастного случая». Тогда процент снова понижается до 1 вместо 3. И банки могут пойти навстречу клиенту, гибко подойти к ситуации и убрать некоторые пункты такой страховки. Хотя, опять же: не все банки. Так что этот вопрос также лучше уточнять заранее.
Зарплата для бизнесмена
- Давайте поговорим теперь про предпринимателей…
Действительно, в общем случае крупные розничные банки владельцам бизнеса ипотеку практически не дают. Ведь, давая кредит, банк должен провести анализ его бизнеса. Причем понять не насколько этот бизнес доходен сейчас, а спрогнозировать благополучие предприятия и его собственника на годы вперед.
Но есть банки, которые любят и знают, как работать с ними. В первую очередь это не сетевые средние банки, которые специализируются не на рознице, а на услугах для малого и среднего бизнеса. Например, в нашем банке владелец бизнеса может получить ипотеку как физическое лицо, если станет нашим клиентом как юридическое. Логика простая: в этом случае банк видит деятельность своего клиента, понимает его доход. Для кредитной организации это удобнее и намного спокойнее. Так что если вам отказали в ипотеке в крупном банке, стоит помониторить рынок и найти не розничный, а «нишевой» банк, ориентированный именно на МСБ.
Еще один вариант – посмотреть на свой доход как физического лица. Даже если вы владелец успешного бизнеса, банк должен видеть, что вы выплачиваете себе официальную зарплату или дивиденды. Если собственник бизнеса официально платит себе 15 тысяч рублей в месяц, для банка будет странная картина – доход 15 тыс. руб., а ежемесячный платеж по ипотеке – 100 тыс. руб. Так кредитовать нельзя. Помимо высокой официальной зарплаты, плюсом будет дополнительный доход. Например, от сдачи в аренду недвижимости.
Ну и как дополнительная мера – попробовать увеличить первый взнос. Например, с 25 до 50%. Это снизит риски банка и, как следствие, повысит шанс получения ипотеки.
Советы тем, кто под ходит под банковские стандарты ипотечного заемщика
- Объективно оценить ситуацию и честно себе сказать, что критериям наиболее распространенных «коробочных» вариантов вы не совсем соответствуете.
- Сместить фокус поиска от крупнейших розничных банков в сторону менее крупных и средних. При это не ограничиваться просмотром условий по их продуктам, а постараться обсудить ситуацию с менеджерами: возможно, там подойдут к ситуации более гибко.
- Рассмотреть варианты «улучшения» ситуации: привести созаемщика, которые подходит под требования банка, открыть счет для своего бизнеса в этом банке, и так далее.
Обычно сотрудники банка могут подсказать, как лучше поступить в той или иной ситуации. Ведь банк и заемщик – две стороны одного процесса, и он также заинтересован в хороших заемщиках.
95913+7 (800) 200-02-23
