Большинство россиян не имеют на руках суммы, достаточной для покупки квартиры. РБК+ представляет все виды финансовых инструментов, которые могут помочь решить жилищный вопрос в 2019 году.
Инструмент 1: Ипотека
Ипотека остается самым популярным способом решения квартирного вопроса. «С участием кредитных средств проходит почти 60% сделок, у отдельных проектов этот показатель еще выше»,— говорит Ольга Шихова, руководитель департамента ипотеки и кредитов агентства недвижимости «Бон Тон».
После того как Банк России поднял ключевую ставку (последний раз 14 декабря — до 7,75% годовых), ипотека будет дорожать, считают участники рынка. «На начало 2019 года средняя ипотечная ставка может преодолеть психологически важную для большинства россиян отметку 10% и даже расти дальше»,— говорит руководитель департамента маркетинга и продаж компании Lexion Development Алексей Лухтан.
По мнению гендиректора девелопера Level Group Кирилла Игнахина, в ближайшие месяцы ипотека по-прежнему останется востребована, но значительная часть потенциальных клиентов, которые рассчитывали на более доступный кредит, уже будут «отрезаны» от рынка. При ставках 11,5–12% начнется сокращение спроса на недвижимость, прогнозирует Кирилл Игнахин.
В случае появления устойчивого тренда на повышение процентов по ипотеке власти вполне могут запустить программу государственного субсидирования, подобную той, что действовала в 2015–2016 годах. «Поскольку в государственных жилищных программах до 2023 года предусмотрено удешевление ипотеки, вполне возможно, что власти станут субсидировать банки, чтобы удерживать ставки на сравнительно приемлемом уровне, скажем 10%», — говорит Кирилл Игнахин.
Сейчас субсидированная ипотека работает в отношении определенных категорий граждан, например для семей с двумя и более детьми. «Субсидируемая государством ставка на уровне 6% даже на первые три года существенно снижает финансовую нагрузку для заемщика»,— отмечает Ольга Шихова. Если государство не пойдет на введение госсубсидий по жилищным кредитам, то программы льготной ипотеки придется активнее запускать застройщикам, считает Алексей Лухтан. Коммерческое субсидирование — это аналог скидки, которую застройщик предоставляет покупателю, компенсируя банку-партнеру выпадающие доходы при понижении ставки.
Инструмент2: Госсубсидии на жилье
Субсидии в разных форматах существуют как на федеральном, так и на местном уровне — в рамках всевозможных госпрограмм для отдельных категорий граждан. Однако они касаются ограниченного круга лиц: бюджетников, молодых и многодетных семей, сирот, ветеранов ВОВ и боевых действий, военнослужащих, малоимущих и пр.
Самый распространенный вид субсидий, используемых гражданами для приобретения жилья,— материнский капитал, отмечают риелторы. По словам Ольги Шиховой, для Московского региона данный вид господдержки (чуть более 450 тыс. руб.) актуален для первоначального взноса при ипотеке или для частичного погашения ранее взятого жилищного кредита.
Инструмент 3: Trade in
Со стороны потребителей, как говорит начальник отдела продаж девелоперской компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Виктория Левина, сегодня есть явный запрос на сервис, в рамках которого их старая недвижимость могла бы приобретаться продавцом новостройки с осуществлением взаимозачета.
Проблема в том, что пока рынок может предложить лишь некий суррогат такого сервиса: застройщики заключают партнерские соглашения с агентствами недвижимости, которые пытаются в ускоренном порядке реализовать имущество будущего покупателя новостройки. «Поскольку гарантий продажи по расчетной цене нет, люди часто боятся заключать договор о покупке нового жилья, пока точно не поймут, что и когда они получат за те квадратные метры, которые продают по схеме trade in», — объясняет Виктория Левина. На выкуп старых квартир и другой недвижимости в системном порядке, по ее словам, застройщики пока не готовы, хотя возможное снижение спроса в перспективе может заставить их пойти на такой шаг.
Инструмент 4: Лизинг и рассрочка
Если препятствием к оформлению ипотеки является плохая кредитная история, покупатель может использовать лизинговую схему. «По сути, это долгосрочная аренда жилья у продавца с правом выкупа. Минус заключается в том, что документы оформляются на лизингодателя и переход права собственности осуществляется после выкупа объекта», — объясняет Ольга Шихова.
Другой минус подобной схемы — далеко не все застройщики пока готовы работать с потенциальными клиентами по лизинговой схеме.
В некоторых случаях на рынке можно найти варианты продажи жилья в рассрочку. Но это применительно только к отдельным проектам или в отдельные временные периоды, как, например, сейчас — в рамках новогодних акций. Возможность взять жилье без процентов (с обязательством уплатить всю сумму за покупку в течение одного, двух, трех или шести месяцев) на разных условиях декларируется, например, в апарт— и жилых комплексах «Прайм Парк», «Ленинский 38», «Норд», «Парк легенд» и др.
В то же время в сегменте элитного жилья, по словам управляющего партнера Savills в России Дмитрия Халина, рассрочка предусмотрена практически во всех проектах: «Становится практически нормой беспроцентная рассрочка на срок до шести месяцев».
Инструмент 5: потребкредиты и микрозаймы
К этим вариантам покупатели прибегают, если на покупку выбранной квартиры не хватает небольшой суммы, говорит начальник управления клиентских отношений СДМ-банка Иван Лонкин. «Даже с учетом повышенного процента по сравнению с ипотечным кредитом покупатели, когда речь идет об относительно небольших деньгах, выбирают такой — технически более простой — способ», — подтверждает Виктория Левина. Впрочем, уточняет, что на практике к нему граждане прибегают в редких случаях.
Непосредственно на покупку квартиры микрозаймы, конечно, никто не берет. Но, как утверждает генеральный директор микрофинансовой организации SmartCredit Фарида Валуева, как инструмент заем может быть полезен в ипотечной цепочке для недопущения просрочки по платежам. «По нашим данным, в 2018 году около 20% заемщиков брали займы именно на погашение ипотечного платежа», — говорит она. В 2019 году, считают эксперты, этот показатель останется на текущем уровне.
97668+7 (800) 200-02-23
