По данным Банка России, за I полугодие 2018 г. выдано 663,4 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1 310 млрд руб. (+57% в количественном и +69% в денежном выражении к соответствующему периоду 2017 г.). На приобретение жилья на первичном рынке предоставлено 166,8 тыс. кредитов на сумму 382,7 млрд рублей (+ 45% по сравнению с прошлым годом). При этом объем кредитования жилья на вторичном рынке вырос еще сильнее, на 82%: выдано кредитов на сумму 926,7 млрд рублей.
Такая динамика объясняется большим спросом населения на жилье — около 25 млн семей хотя улучшить свои жилищные условия. Мы видим, что в последнее время спрос населения смещается в сторону нового комфортного жилья. Более того, существует огромный неудовлетворенный спрос населения на современное жилье (согласно опросу ВЦИОМ и ДОМ.РФ, 80% граждан, планирующих приобретения жилья в ближайшие 5 лет, рассматривают новостройки). Но, по факту, в 2017 г. лишь 22% с сделок жильем пришлось на строящееся жилье.
| | 2016 | 2017 | 2018 |
Количество выданных ипотечных кредитов | 856,6 | 1086,9 | 663,4 |
в т.ч. на первичном рынке жилья, млрд руб. | 305,9 | 312,2 | 166,8 |
Объем выдачи ипотечных кредитов, млрд руб. | 1473,5 | 2022 | 1310 |
в т.ч. на первичном рынке жилья, млрд руб. | 570,8 | 661 | 382,7 |
Доля ипотеки, выдаваемой на приобретение жилья в новостройках, % | 39% | 33% | 29% |
Количество зарегистрированных ДДУ, тыс. | 620,4 | 632 | 309 |
ДДУ, заключенных с ипотекой | 305,6 | 312,2 | 166,8 |
Доля новостроек, продаваемых с ипотекой, % | 49% | 49% | 54% |
Сделки на вторичном рынке жилья, тыс. шт. | 2241,6 | 2231,7 | 983,8 |
Сделки на вторичном рынке жилья с ипотекой, тыс. шт. | 550,8 | 694,8 | 432,1 |
Доля квартир на вторичном рынке, продаваемых с ипотекой, % | 25% | 31% | 44% |
Источник: Данные Банка России, Росреестра, оценка ДОМ.РФ
Таким образом, недостаток современного жилья формирует следующую структуру рынка недвижимости: на 1 сделку в новостройке приходится 3–4 сделки со вторичным жильем. При этом исторически доля ипотечных сделок на вторичном рынке составляла не более 20–30%, в то время как уже несколько лет около 50% новостроек продавались с помощью ипотеки. По данным за I полугодие 2018 г. доля продаж с ипотекой у крупнейших застройщиков достигла исторического максимума (в т. ч. ГК ПИК — 36% в 2014 г., 65% — в I полугодии 2018 г.; Группа ЛСР — 20% в 2015 г., 52% — I полугодие 2018 г.).
Активное снижение ставок и рост доступности ипотеки в 2018 году привели к тому, что доля сделок с ипотекой на вторичном рынке существенно выросла: если в I полугодии прошлого года она была на уровне 30%, то в этом году достигла 44%. Доля ипотечных сделок на первичном рынке тоже росла, но менее динамичными темпами: с 49% до 54%.
Таким образом, именно динамичный рост доли квартир, приобретаемых на вторичном рынке с помощью ипотеки стал причиной некоторого снижения доли ипотеки, предоставляемой на покупку на новостройки в общем объеме выдачи ипотеки. Еще раз отметим, что это не означает снижения количества продаж новостроек, в том числе — с помощью ипотеки. Так, в первом полугодии 2018 года зарегистрировано на 14% больше договоров долевого участия, чем за аналогичный период прошлого года, в то время как на вторичном рынке рост числа сделок носил символический характер — около 1%.
Основным сдерживающим фактором развития ипотечного кредитования новостроек является нежелание граждан брать на себя строительные риски. С запуском механизмов, обеспечивающих защиту прав граждан-участников долевого строительства, прежде всего — с переходом на проектное финансирование и использованием счетов эскроу, граждане будут активнее брать ипотеку на строящееся жилье.