Эксперты аналитического центра ДОМ.РФ в поступившем в редакцию письме раскритиковали выводы Российской гильдии риэлторов (РГР) о возможности ипотечного кризиса в России. Ранее аналитический центр РГР допустил, что при дальнейшем снижении процентной ставки по ипотеке и отсутствии реального роста доходов в России может повториться ситуация, подобная ипотечному кризису 2008 года в США.
В ДОМ.РФ заявили, что для формирования пузыря в России отсутствуют предпосылки. «С 2012 года цены на жилье снизились более чем на 20%. В то же время рынок ипотеки активно развивается. Средние годовые темпы выдачи ипотеки в 2017–2018 годах оцениваются в 40%, темпы роста ипотечного портфеля — около 20%. Такие темпы роста портфеля являются гармоничными в условиях низкой доли ипотечной задолженности в ВВП — около 6%, что в разы ниже уровня развитых стран (30–50%)», — говорится в ответе ДОМ.РФ.
Основная причина роста ипотечного рынка в России — снижение процентных ставок по ипотеке в условиях высокой потребности населения в жилье, пояснили в агентстве. «Рост объемов выдачи ипотеки не сопровождается снижением стандартов андеррайтинга и снижением размера первоначального взноса. Качество ипотечного портфеля на балансах российских банков характеризуется низким уровнем просроченной задолженности. Доля просроченной ипотечной задолженности свыше 90 дней на 1 июля 2018 года снизилась до 2,02% (годом ранее — 2,54%). По неипотечным кредитам населению этот показатель составляет около 10%», — объяснили в ДОМ.РФ.
В России невозможно повторение ипотечного кризиса по американскому сценарию 2008 года в том числе из-за особых условий отечественного рынка ипотечных ценных бумаг: секьюритизация кредитов с низким первоначальным взносом (менее 20%) законодательно запрещена, уточнили в ДОМ.РФ.
Сравнение ситуации в США и России
| | | Предпосылки появления ипотечного пузыря | США | Россия |
| Длительный рост цен на рынке недвижимости |
В 2001–2006 годах цены на жилье ежегодно увеличивались на 7–8% в реальном выражении, то есть рост цен опережал инфляцию
|
С 2013 года цены на недвижимость не растут в реальном выражении (то есть инфляция выше, чем рост цен на жилье)
|
| |
| Большое влияние ипотечного рынка на экономику | Доля ипотеки в ВВП — более 65% |
Доля ипотеки в ВВП — 6%. По оценкам, спрос на приобретение жилья с ипотекой с целью улучшения жилищных условий — более 8 млн семей в пятилетней перспективе
|
| |
| Распространение высокорисковой ипотеки |
Широкое распространение subprime-ипотеки: более 20% ипотеки выдавалось заемщикам с плохой кредитной историей и высоким уровнем кредитного риска, 40% — с первоначальным взносом менее 3%. Многие кредиторы ориентировались не на качество, а на количество выданных кредитов. Перед кризисом существенно снизились требования к заемщикам, наблюдались и случаи мошенничества
|
Выдача высокорисковой ипотеки минимальна. Доля кредитов с низким первоначальным взносом (менее 5%) не превышает 5%, с 2018 года Банком России увеличены нормативы резервирования по таким кредитам. Выдача кредитов в иностранной валюте прекращена (за пять месяцев 2018 года выдано пять кредитов, за 2017 год — 11)
|
| |
| Секьюритизация subprime-кредитов |
Секьюритизация subprime через сложные многотраншевые бумаги, дополнительно маскирующие риск. В 2003–2007 годах выпущено ИЦБ на сумму более $1,6 трлн, обеспеченных subprime-кредитами
|
Законодательно запрещена секьюритизация кредитов с низким первоначальным взносом (менее 20%). «Фабрика ИЦБ» секьюритизирует только кредиты высокого качества с использованием простой однотраншевой бумаги
|
| |
| Рост долговой нагрузки на заемщика |
Более половины всех кредитов выдавалось с переменной процентной ставкой или льготным периодом. Переход регулятора от снижения ключевой ставки к ее росту увеличил долговую нагрузку на заемщиков в два раза и более
|
Кредиты выдаются с фиксированной ставкой. Снижение ставок и развитие программ по рефинансированию кредитов обеспечили снижение платежа для заемщика на 20% и более
|
| |
Основной причиной ипотечного кризиса в США в 2007 году стало прекращение роста цен на жилье в условиях постепенного повышения уровня ставок в экономике и, соответственно, ставок по ипотечным кредитам, напомнили в ДОМ.РФ. Стоимость залога во многих случаях стала ниже суммы долга по ипотечному кредиту. Рефинансировать ранее взятые кредиты по низким ставкам стало невозможно. Все это вызвало массовые дефолты по ипотечным кредитам.
5425+7 (495) 775-47-40
