Статья Председателя Правления М.М.Солнцева в газете "Ведомости"

Оценка залога: к чему должен готовиться предприниматель

Как банки оценивают передаваемое в залог имущество

Мы уже рассказывали о том, какое имущество представляет для банка интерес как обеспечение по кредиту, как малому бизнесу строить отношения с банками в вопросах с залогами, а также о том, какие шаги следует предпринять бизнесмену, чтобы хорошо подготовить недвижимость к залогу. Следующий вопрос – оценка передаваемого в залог имущества, а именно: как банк ее проводит, что на нее влияет, есть ли необходимость в независимой оценке, на какие подводные камни может натолкнуться заемщик.

1. Владельцу имущества необходимо знать, что, даже если у него есть собственное представление о цене имущества, банку этого будет недостаточно и он в любом случае проведет собственную оценку. Банк может сделать это силами собственных специалистов либо с помощью оценочной компании, с которой банк сотрудничает. Поэтому нет никакого смысла апеллировать к данным оценки, которые вы принесли в банк, даже если она кажется куда более справедливой. Кстати, банк все равно потребует от вас проведения независимой оценки аккредитованной оценочной компанией.

2. При оценке банк руководствуется ликвидационной стоимостью имущества – т. е. той ценой, которая возможна при среднесрочной продаже (за 3–6 месяцев). Банк вынужден так поступать, исходя как из принципа защиты вкладчиков, так и из принципов, сформулированных Банком России. ЦБ считает ликвидным только то имущество, которое можно продать в течение 180 дней с момента возникновения проблемы с выплатой долга.

3. Клиенты часто оценивают имущество по тому, насколько это имущество ценно для их бизнеса. Однако это ошибка: банк не оценивает стоимость имущества в зависимости от его значимости для конкретной отрасли, поскольку потенциальным покупателем может быть лицо, которое занимается совершенно иной деятельностью.

4. На оценку влияют юридические аспекты: прошел ли срок исковой давности по приобретению имущества; существуют ли обременения на имущество, которые не дают свободно им распоряжаться.

5. Необходимо также учитывать ряд факторов, от которых также зависит оценка имущества:

• транспортная доступность объекта и его удаленность от транспортных артерий. Понятно, что дом, расположенный в центре города-миллионника, и в поселке, куда нужно добираться сутки, будет оценен по-разному;
• универсальность использования имущества. Если вы предлагаете в залог здание салона красоты, сможет ли потенциальный покупатель перепрофилировать его под поликлинику или цех по производству булочек? Или ваш подвал может использоваться только как склад?
• наличие и качество инженерных коммуникаций;
• благоприятное местоположение для развития бизнеса. Одинаковые здания посреди промышленного кластера и в чистом поле будут стоить по-разному;
• удаленность имущества от банка, его филиалов и представительств. Чем ближе к банку будет располагаться имущество, тем понятнее рынок и легче контролировать это имущество, когда оно перейдет в залог. Например, банку Московского региона сложно ориентироваться в ценах Новосибирска и он заложит дополнительный дисконт в собственную оценку расположенного там имущества. Поэтому обращайтесь в банки, имеющие разветвленную сеть филиалов в крупных регионах, тогда оценка залогов будет и быстрее, и справедливей.

Предпринимателям, которые хотят получить в банке кредит под залог имущества, стоит прислушаться к словам американского писателя Уильяма Лайона Фелпса: «Ценность вещи определяется не тем, сколько вы готовы за нее заплатить, и не тем, во сколько она обошлась производителю, а тем, сколько за нее дадут на аукционе».

Источник публикации: ВЕДОМОСТИ