Комментарий Начальника юридического управления А.М. Голубева для издания "Независимая газета"

Ипотечным заемщикам готовят временные послабления

Законодатели планируют усложнить выселение граждан из квартиры

Власти ищут способ сгладить недовольство валютных заемщиков.
Ипотечную кабалу в России могут слегка ослабить, правда не всем. Заксобрание Санкт-Петербурга готовит законопроект о трехлетней отсрочке при конфискации залоговой квартиры. Запрет будет действовать, если это валютная ипотека и если речь идет о единственной квартире заемщика. По мнению экспертов, инициатива поможет временно ослабить социальную напряженность, но затем она приведет к росту ставок по ипотеке и отложенному массовому изъятию залоговых квартир.

Обанкротившимся заемщикам могут дать возможность пожить в залоговой квартире лишние три года, а не сразу выселить их на улицу. Соответствующий законопроект сейчас готовит Законодательное собрание Санкт-Петербурга. Об этом вчера сообщил Интерфакс со ссылкой на источник в финансово-экономическом блоке правительства.

Как уточняется, во-первых, судебных приставов могут обязать откладывать на три года взыскание квартир, которые являются залогом по валютной ипотеке. Во-вторых, предлагается давать трехлетнюю отсрочку при конфискации ипотечной квартиры тем гражданам, для которых эта квартира – единственное жилье. Отсрочке будет предшествовать суд. Информагентство уточнило, что «все послабления предполагается распространить на кредиты в рамках исполнительных производств, начатых после 1 января 2015 года».

Кроме того, петербургские законодатели предусматривают, что «все ипотечные ссуды должны выдаваться в рублях, а уже имеющиеся валютные кредиты необходимо конвертировать в рубли». По данным источника, председатель Госдумы Вячеслав Володин поручил думскому комитету по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям отвечать за подготовку законопроекта до его внесения Заксобранием Санкт-Петербурга. Соисполнитель – комитет ГД по финансовому рынку. Оба комитета будут принимать замечания по законопроекту до 7 ноября.

Многим заемщикам скорее всего понравится такая инициатива, которая даст им гарантию, что в случае резкого сокращения доходов их не выселят из залоговой квартиры сразу на улицу. Но опрошенные эксперты оказались более жесткими в своих оценках и помимо плюсов законопроекта перечислили немало минусов.

«Это сугубо социально ориентированный проект. Предлагаемый трехлетний срок – это, видимо, та обозримая перспектива, в течение которой дела должны более или менее наладиться, – говорит партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко. – На сегодняшний день законодательство предусматривает возможности предоставления отсрочки и рассрочки исполнения судебных актов, однако практика применения этих норм непоследовательна. Поэтому именно законодательное внесение изменений могло бы сделать применение норм более четким и снизить социальную напряженность».

Однако в конечном счете новый законопроект может привести к еще большему социальному взрыву по истечении трехлетних «платежных каникул», предупреждает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. «Ведь фактически за три года, пока квартира не может быть изъята и реализована как залоговое имущество, долг продолжит увеличиваться», – поясняет эксперт.

Так что проблема не решается, а только откладывается. «Через три года нас будут ждать массовые выселения и появление заемщиков без квартиры, но с валютным долгом, который не сможет покрыть продажа залога», – опасается Литинецкая. «Подобная мера не решает главного вопроса – повышения доходов заемщика. Это больше похоже на временную паузу, в течение которой должно созреть основное решение», – соглашается директор департамента аудита компании «ФинЭкспертиза» Руслан Галеев.

Законопроект можно назвать популистским, он затруднит исполнение судебных актов, сыграв и против банков, и против потребителей банковских услуг, полагает директор юридического департамента PENNY LANE REALTY Сергей Поправка. «Если законопроект будет принят, исполнение судебных актов, вынесенных по искам банков в отношении неплательщиков, будет отложено на три года, создав тем самым дополнительные риски для кредитных организаций. Естественно, что эти риски будут заложены в стоимость новых ипотечных кредитов и дополнительное финансовое бремя ляжет на плечи других потребителей», – поясняет юрист. Он уточняет, что даже без предложенных нововведений существует серьезная проблема с исполнением судебных актов.

Директор юридического департамента Kalinka Group Ольга Славкина обращает внимание на порочность идеи давать одним категориям заемщиков, например валютным, больше послаблений, чем другим: «Чем заемщики по валютной ипотеке отличаются от тех, кто взял кредит в рублях, и почему правовые последствия при непогашении кредита для них должны отличаться от условий, установленных для рублевых ипотечников?» Эксперт также замечает: есть схемы, позволяющие заемщику сделать залоговую квартиру действительно единственной, переписав другое свое жилье на родственников.

Мария Литинецкая напоминает, что кредитные учреждения уже давно пытаются предпринимать действия по решению ситуации с валютными заемщиками: «Речь идет о рефинансировании кредита по рыночному текущему курсу, но по сниженной ставке, «платежных каникулах», когда можно погашать не тело кредита, а только проценты по ипотеке, различных программах рефинансирования, реструктуризации долга, например, путем увеличение срока кредитования, если позволяет возраст заемщика». 

Так что очередное послабление заемщикам банки скорее всего воспримут без энтузиазма. Например, они могут в ответ не только повысить ставки, но и сократить общее количество выдаваемых кредитов, допускает партнер юридической компании Orient Partners Илья Федотов.

Сами представители банковского сектора тоже высказались. Как говорит начальник юридического управления СДМ-Банка Александр Голубев, в случае принятия законопроекта «банки фактически будут фиксировать убытки от выданной, но не погашенной ссуды». И это, конечно, дополнительный риск. «Кроме того, получается, что все ипотечные ссуды должны быть признаны банками потенциально проблемными. Один из ключевых параметров хорошего обеспечения по кредиту, по мнению Центробанка, это возможность реализовать залог в течение 180 дней с момента просрочки. Поскольку по законопроекту право банка на реализацию залога будет перенесено на три года после начала исполнительного производства, то получается, что все такие кредиты (по мнению ЦБ) плохо обеспечены», – замечает Голубев. Он добавляет: это значит, что по ним надо будет увеличить резервы, и речь идет о значительной сумме.

Общий вывод экспертов – если законодатели учтут все эти риски, тогда такой законопроект скорее всего не примут. 


Источник публикации: Независимая газета